大廈維修儲備基金是必須設立的嗎？
是的。 根據《建築物管理條例》，業主立案法團必須設立並維持一個特別基金（俗稱儲備基金），專門用作支付一般預算以外的開支，例如大型維修工程、升降機更換、外牆翻新等。
法團在每次業主周年大會上，須決定該年度應向特別基金撥入的款額。設立特別基金有助於減輕業主在面對突發或大型維修時的財政壓力，避免因需要一次性集資而引起爭議。
常用基金與備用基金有甚麼分別？
常用基金是法團必須設立並維持的基金；備用基金則可由法團設立並維持，以應付未有預計或緊急性質的開支，或在常用基金不足以支付有關開支時作付款之用。 兩者的法定安排載於《建築物管理條例》第20條。[1]
日常所稱的「維修儲備」或「工程基金」未必等同法例下的常用基金或備用基金。實際上應否設立某項基金、如何供款、可否動用及由誰批核，還須一併查閱法團已通過的有效決議、財務紀錄和大廈公契；個別公契可訂定額外要求。[1]
大型維修的資金規劃亦不能取代適用的採購、會議或披露程序。法團在考慮供款或動用款項前，宜先釐清工程範圍、預算依據、資金來源及所需決議，並保存相關文件。
實務下一步： 比對最近的財務報表、年度預算、過往會議紀錄和公契條款，確認款項的法定性質及獲授權用途；如涉及重大的工程或爭議，應向合資格專業人士或法律顧問尋求意見。可延伸閱讀：大廈維修儲備基金：為何需要？如何管理？。
參考資料
收到屋宇署的強制驗樓法定通知後，業主或法團需要在甚麼期限內完成檢驗？
根據屋宇署的強制驗樓計劃（MBIS），目標樓宇的業主或業主立案法團在接獲屋宇署送達的法定通知後，必須在通知列明的指定期限內完成訂明檢驗，以及任何所需的訂明修葺。 實際期限、範圍及遵從安排一律以法定通知及署方後續通訊為準。[1] [2]
在正式發出法定通知前，署方通常會發出「預先知會函件」，提醒業主及法團及早籌備（例如召開會議、物色註冊檢驗人員及審視預算）。預先知會屬籌備提醒，實際安排以署方通訊為準；根據屋宇署說明，只有在發出強制驗樓的法定通知後，業主才有安排訂明檢驗及（如有需要）訂明修葺的法律責任。[1] [3]
一般情況下（1823 覆檢日期 2025-09-01），強制驗樓計劃的指定期限由法定通知發出日期起計如下——公用部分（由 2024年6月1日起適用）：委任註冊檢驗人員 5 個月內、訂明檢驗 9 個月內、訂明修葺（如有需要）24 個月內；個別處所：委任 3 個月內、檢驗 6 個月內、修葺（如有需要）12 個月內。個別通知可能另有說明，必須以信件內容為準。[2]
無合理辯解而不遵從強制驗樓法定通知，可被檢控；一經定罪，可處罰款港幣 $50,000 及監禁 1 年，及可就罪行持續的每一天另處罰款港幣 $5,000。屋宇署亦可安排代為進行檢驗及修葺，其後向業主追討有關費用、監督費及不超過有關費用 20% 的附加費。[3] [4]
實務下一步： 收到預先知會函件或法定通知後，應盡快核對通知範圍與期限，召開管委會或業主大會，並只從屋宇署註冊名單選聘註冊檢驗人員及（如需要）註冊承建商。相關閱讀：強制驗樓與強制驗窗：法團應如何準備、大廈維修儲備基金：為何需要？如何管理？。
參考資料
[1] 屋宇署，〈強制驗樓計劃〉
[2] 1823，〈為何我會收到強制驗樓的法定通知？我需要做什麼及何時要完成？〉（覆檢日期 2025-09-01）
[3] 屋宇署，〈強制驗樓計劃——業主的法律責任及刑罰〉
[4] 1823，〈不遵從強制驗樓法定通知的後果〉（覆檢日期 2025-09-01）
大廈外牆石屎剝落或破損，維修費用應由個別業主還是全體業主（法團）承擔？
大廈外牆一般被界定為大廈的公用部分，其結構安全及維修保養責任通常由全體業主共同承擔，一般經由業主立案法團統籌並按業權份數分攤費用。 不過，具體責任歸屬仍須嚴格對照大廈公契（Deed of Mutual Covenant）的條款。[1]
若外牆屬於公契訂明的公用部分，即使石屎剝落的位置剛好對應某個住宅單位的窗戶或露台外圍，維修責任與費用通常仍屬於全體業主或法團的管轄範圍。相反，若公契訂明某些外牆延伸部分或專屬露台屬個別單位專用，則有關保養責任可能落在個別業主身上。[2]
由於外牆維修往往涉及巨額開支及公眾安全，法團在處理時必須依循《建築物管理條例》及公契程序，透過業主大會通過決議，並聘請合資格的專業人士評估工程範圍。
實務下一步： 翻查大廈公契中有關「公用部分」及「外牆」的定義，並檢視過去的維修紀錄；如遇爭議，應邀請獨立測量師或法律顧問出具專業意見。相關閱讀：大廈維修儲備基金：為何需要？如何管理？。
參考資料
[1] 發展局，〈立法會十七題：維修大廈外牆〉
[2] 民政事務總署大廈管理，〈參考資料〉
強制驗窗計劃適用於哪些樓宇？業主接獲法定通知後須如何處理？
強制驗窗計劃一般適用於樓齡 10 年或以上的私人樓宇，但不包括不超過 3 層高的住用樓宇；只有獲屋宇署選定並送達法定通知的目標樓宇／處所才須按通知要求處理。 接獲通知的業主須在通知列明的期限內，委任合資格人士進行訂明檢驗，並在需要時委任註冊承建商（在合資格人士監督下）完成訂明修葺。[1] [2]
屋宇署可能先發出「預先知會函件」提醒籌備，惟預先知會並不等於已產生法定遵從責任；根據署方說明，只有發出強制驗窗的法定通知後，業主才有安排訂明檢驗及（如有需要）訂明修葺的法律責任。業主應細閱通知，確認涉及的單位或公用部分、指定期限及所需範圍，切勿把預先知會當作已完成法定程序。[1] [2]
一般情況下，由法定通知發出日期起計：個別處所的窗戶須在 6 個月內完成相關要求；大廈公用部分的窗戶（不論有沒有業主立案法團）須在 9 個月內完成；實際以通知內容為準。[2]
法團負責統籌公用部分窗戶時，應及早召開會議、選聘合資格人士、訂定預算及保留檢驗和修葺紀錄。個別單位業主則應依照通知及合資格人士意見處理其單位內的窗戶；如窗戶責任涉及公契爭議，宜先核對公契和徵詢專業意見。不遵從強制驗窗法定通知可被處以定額罰款等後果，詳情見 1823 相關說明。[3]
實務下一步： 建立通知期限表，分別列出委任、檢驗、修葺及提交文件的截止日期；只委聘屋宇署認可的合資格人士或註冊承建商，並索取書面檢驗及修葺紀錄。相關閱讀：強制驗樓與強制驗窗：法團應如何準備、收到屋宇署的強制驗樓法定通知後，業主或法團需要在甚麼期限內完成檢驗？。
參考資料
[1] 屋宇署，〈強制驗窗計劃〉
[2] 1823，〈為何我會收到強制驗窗的法定通知？我需要做什麼及何時要完成？〉（覆檢日期 2025-09-01）
[3] 1823，〈不遵從強制驗窗法定通知的後果〉（覆檢日期 2025-09-01）
收到屋宇署修葺令後，業主或法團應如何處理？
收到屋宇署根據《建築物條例》發出的修葺令、勘測令或其他法定命令後，業主或法團必須先核對命令內容與指定期限，並安排合資格人士評估及按命令完成所需工程。 法定命令列明的工作、期限和責任人具有法律效力；無合理辯解而不遵從可構成罪行，屋宇署亦可代為進行工程並向有關業主追討工程費、監督費及附加費。[1]
法團應盡快把命令內容通知全體業主，召開管委會或業主大會，委聘適當的建築專業人士診斷問題、擬定工程方案和預算。若命令涉及公用部分，法團通常須統籌工作；如涉及私人單位或公契界線不清，應先取得專業意見，避免把責任錯誤轉嫁給其他業主。
如因工程複雜、招標、資金或其他實際困難而未必可於限期內完成，應及早按屋宇署指示聯絡署方並提供進度和理據。單純不回覆、拖延招標或等待其他業主處理，並不會自動暫停命令。
實務下一步： 將命令、圖則、相片、勘察報告、報價及會議決議整理成一個工程檔案，設定倒推時程和責任人；同時查閱樓宇復修平台可提供的技術資訊與資助資料。相關閱讀：大廈外牆石屎剝落或破損，維修費用應由個別業主還是全體業主（法團）承擔？。
參考資料
[1] 屋宇署，〈有關法定命令的常見問題〉
[2] 樓宇復修平台，〈法定命令〉
業主可否擅自拆除或改動單位內的結構牆、非結構牆或廚房間隔？
不可以一概視作普通裝修而擅自動工。拆除或改動結構牆、樑、柱等結構構件，須先由認可人士及註冊結構工程師評估，向屋宇署呈交圖則並取得批准及同意後，才可由註冊承建商施工。 非結構牆、廚房間隔或其他室內工程則須視乎實際做法，分別符合豁免審批工程或小型工程的規定，以及消防、結構、排水和公契要求。[1]
業主不應只憑裝修公司的口頭說法判斷一幅牆是否「非結構」。廚房圍封牆及門可能涉及結構或耐火效能；把廚房改成開放式廚房，亦可能影響防火及逃生要求。即使工程無須事先取得屋宇署批准，仍須符合適用建築標準。
工程開始前，業主亦應查閱批准圖則、大廈公契及管理規則。公契可能要求業主在特定工程前先取得法團或管理公司同意；工程若影響公用部分、鄰近單位或消防安全設施，不能以室內裝修為理由免除責任。
實務下一步： 在落實設計或簽約前，索取合資格專業人士或註冊承建商的書面評估，確認工程類別、所需通知或審批、承建資格及公契同意要求。相關閱讀：大廈外牆石屎剝落或破損，維修費用應由個別業主還是全體業主（法團）承擔？。
參考資料
[1] 屋宇署，〈住用處所的改動及加建工程〉
[2] 屋宇署，小型工程監管制度
大廈出現滲水問題時，業主或法團應如何處理及可向哪個政府部門求助？
如業主未能與鄰居協商解決滲水問題，可致電 1823 向分區聯合辦公室求助；辦事處會作初步調查，並在有需要時按《公眾衞生及市政條例》處理構成衞生妨擾的個案。 業主或法團應同時保留相片、日期、受影響位置、滲水情況和已作溝通的紀錄，以協助找出源頭。[1]
分區聯合辦公室的介入並非適用於所有潮濕或滲水情況。輕微、間歇性或未能找出源頭的個案，政府的跟進可能終止；如屬天雨經天台、平台、露台、外牆或窗戶引致的滲漏，一般未必構成可按有關條例處理的衞生妨擾，但聯合辦公室可勸喻法團聘請專業人士檢查或轉介屋宇署跟進樓宇安全。
如懷疑因供水喉管失修造成浪費供水，個案可轉介水務署；如涉及樓宇或排水渠失修，屋宇署可按其職權跟進。法團不應等待調查結果才開始處理明顯的公用部分保養問題。
實務下一步： 先以書面通知相關業主或管理方，記錄每次滲水的時間、位置與相片；如需要向 1823 舉報，準備受影響單位可供視察的安排，並配合調查人員的非破壞性測試。相關閱讀：收到屋宇署修葺令後，業主或法團應如何處理？。
參考資料
[1] 分區聯合辦公室，〈可提供的幫助〉
[2] 香港政府一站通，1823
法團招標是否一定要採用「價低者得」？
不一定。法團應在收取標書前先訂定清晰、可比較的評核標準；如預先訂明只以價格評核，而各投標者均能勝任工作，才可按合理的最低價選標。 如法團同時考慮工程經驗、技術方案、服務表現或其他因素，應將這些因素寫入評核標準並按預先訂定的方法評分。[1]
「價低者得」不是開標後才決定的標準，也不是用來取代專業及安全要求。招標文件應盡量清楚列明工程範圍、規格、合約條款、評分方法、截標及開標安排，避免在收標後任意改變要求或偏袒個別投標者。
法團在選標時應比較合規性、承辦商能力、相關經驗、報價合理性及整體評分，並在會議紀錄中說明採納的標準、各標書評分及選標理由。如發現疑似圍標、串通或利益衝突，應保存資料並向適當部門尋求協助。
實務下一步： 在發出招標文件前由法團確認評分表及利益申報安排；開標後只按已公布的標準評核，並保存招標文件、標書、評分表、會議紀錄及合約文件。
參考資料
法團進行維修工程招標時，應保存哪些重要文件？
法團應按工程及採購的實際情況，建立一套可追溯的文件紀錄，至少包括招標文件、收到的標書、評核及選標紀錄、相關會議紀錄、批准文件、合約、工程變更及付款紀錄。 文件的具體保存期限及交付要求，須按適用法例、公契、合約及最新官方指引核對。[1] [2]
招標文件應反映工程範圍、規格、數量、合約條款、評核標準、截標及開標安排。收標後，法團不應任意更改已公布的評核標準；評分表、技術比較、報價分析及選標理由，應足以讓業主日後了解決策如何作出。[1]
會議紀錄應清楚記載出席者、利益申報、議案、投票或決議結果、獲選承辦商及主要理據。工程進行期間，應保存顧問報告、進度及驗收紀錄、變更指示、付款證明、保固及缺陷修正文件，並把版本及日期標示清楚，避免只保存最後版本而失去決策脈絡。[2]
實務下一步： 在招標開始前建立工程文件清單及電子／紙本檔案索引；由指定人員負責收集和備份，並限制修改權限。工程完成後，以同一索引整合招標、會議、合約、工程及付款文件，方便業主查閱及日後覆核。
參考資料
[1] 廉政公署，〈誠信優質樓宇管理：常見問題〉
[2] 民政事務總署，〈大廈管理日常運作：樓宇維修〉
[3] 香港電子法例，《建築物管理條例》（第344章）
法團如何確認升降機承辦商已註冊？點查機電署名冊？
應直接查機電工程署公開的「註冊升降機及自動梯承辦商」名冊，核對公司全名及註冊資料是否仍然有效；不要只靠名片、報價單或口頭聲稱。 按《升降機及自動梯條例》（第618章）簡介，升降機／自動梯工程（包括安裝、保養、修理、更改和拆卸等）須由已註冊的升降機／自動梯承辦商承辦；署方並備存註冊承辦商名冊供公眾查閱。[1][2][3]
建議查冊步驟
- 打開機電署「登記名冊」總覽，確認要查的是承辦商、工程師或工程人員類別。[2]
- 進入「註冊升降機及自動梯承辦商」專頁，以公司全名／名冊顯示資料核對是否在冊。[3]
- （可選）到 DATA.GOV.HK 的「註冊升降機承辦商」數據集作輔助核對；數據集標示每月更新，但聘用決定仍以機電署名冊當日顯示為準。[4]
- 招標或續約前，可一併參閱負責人天地的《如何選擇合適的註冊升降機及自動梯承辦商提供保養服務？》，避免只比較價錢。[5][6]
查冊後，建議把結果（查閱日期、名冊截圖或列印本、註冊編號如有）連同會議紀錄一併存檔，方便管委會及業主覆核。
實務下一步： 續約或換商前重查一次名冊；並核對准用證屆滿日期與一年徹底檢驗安排。較完整的負責人責任、檢驗週期與事故時限，見：大廈升降機保養與安全：法團／業主須知（註冊承辦商、定期檢驗）。
參考資料
[1] 機電工程署：《升降機及自動梯條例》(第618章) 簡介：https://www.emsd.gov.hk/tc/lifts_and_escalators_safety/leo_intrdctn/index.html [2] 機電工程署：登記名冊：https://www.emsd.gov.hk/tc/lifts_and_escalators_safety/registers/index.html [3] 機電工程署：註冊升降機及自動梯承辦商：https://www.emsd.gov.hk/tc/lifts_and_escalators_safety/registers/registered_lift_and_escalator_contractors/index.html [4] DATA.GOV.HK：註冊升降機承辦商：https://data.gov.hk/tc-data/dataset/hk-emsd-emsd1-registered-lift-contractors [5] 機電工程署：負責人天地：https://www.emsd.gov.hk/tc/lifts_and_escalators_safety/responsible_persons_corner/index.html [6] 機電工程署：《如何選擇合適的註冊升降機及自動梯承辦商提供保養服務？》（PDF）：https://www.emsd.gov.hk/filemanager/tc/content_826/How_to_Select_Suitable_Registered_Lift_and_Escalator_Contractor_for_Maintenance_Works%20(renew).pdf