探討香港法例第95B章下消防裝置年檢後的缺陷跟進責任、60天維修期限新規、電子FS251證書及大廈管理實務框架。
大廈的消防裝置及設備是保障住戶生命財產的核心防線。當年度檢查（Annual Inspection）完成後，若註冊消防裝置承辦商在檢查報告或證明書中列出「缺陷」（Defects），業主立案法團、物業管理公司及業主必須建立一套嚴謹且具時間約束力的跟進機制。本文依據香港法例第95B章《消防（裝置及設備）規例》及消防處的最新行政與執法指引，深入剖析缺陷修復的法定責任、60天完工期限、關閉申報程序及實務管理紀錄 [1] [2]。
《消防（裝置及設備）規例》第8條訂明，擁有裝置在任何處所內的消防裝置或設備的人，須「(a) 保持該等消防裝置或設備時刻在有效操作狀態；及 (b) 每12個月由一名註冊承辦商檢查該等消防裝置或設備至少一次。」 [1]
發現缺陷後的法定責任與時間要求
當年度檢查發現消防裝置出現故障或未達標時，法例與消防處的最新監管機制對修復時限提出了明確要求。根據消防處為配合大廈安全而強化的執法措施，消防裝置的維修工程須在發現或申報後 60天內完成 [3]。若未能於限期內完成修理，消防處可能會向裝置擁有人（如法團或業主）發出「消除火警危險通知書」，甚至採取進一步的法律檢控行動 [3]。
在實際操作中，缺陷的跟進不能僅依賴口頭催促，而應由管理處或管委會協調承辦商評估風險。若缺陷涉及核心系統（如消防水泵、主警鐘迴路或防煙門開關），必須即時採取臨時安全措施（如加派防火巡邏或設置臨時警報），並在60天內取得合資格的註冊消防裝置承辦商完成修理並簽發修復證明 [2] [3]。
| 階段 | 核心任務 | 法定或實務要求 |
|---|---|---|
| 檢查與識別 | 由註冊承辦商進行年檢，識別系統中的機械、電氣或結構缺陷。 | 必須由合資格的註冊承辦商執行，非註冊人員不得擅自檢修 [1]。 |
| 缺陷評估 | 釐清缺陷屬一般維修抑或嚴重失效，並計算 60 天修復倒數期限。 | 嚴格遵守消防處關於 60 天內完成維修的監管要求，避免火警危險通知書 [3]。 |
| 施工與申報 | 若維修涉及系統暫時關閉超過 24 小時，必須按程序向消防處申報。 | 必須經由消防處電子服務入門網站提交關閉通知書，並在現場張貼通告 [4] [5]。 |
| 驗收與存檔 | 工程完成後核對由承辦商發出的電子 FS251 證明書與防偽二維碼。 | 妥善儲存電子證明書及維修紀錄，形成完整可追溯的審計鏈 [2]。 |
系統暫時關閉與申報程序
在大廈進行大型維修或更換大型消防裝置時，工程可能需要暫時關閉部分或全部消防系統。法例雖然允許因工程而進行必要的維修或改動，但絕不允許在無王管的情況下擅自關閉系統 [6]。
當註冊消防裝置承辦商受聘修理失效的消防裝置，而有關修理預計須通宵進行或持續超過24小時，必須嚴格遵循消防處的申報機制。自2026年5月18日起，所有「消防裝置關閉通知書」已全面遷移至「消防處電子服務入門網站」進行網上申報 [5]。此外，承辦商及管理處亦須在大廈主要出入口、電梯大堂等當眼位置張貼大型通告，清晰列明裝置關閉日期、受影響範圍及應變措施，確保所有居民充分知悉並加倍防範 [4]。
電子 FS251 證書與防偽把關
由2026年7月1日起，消防裝置及設備證書（FS251）已全面實現電子化 [2]。每當註冊承辦商在處所內完成裝置、保養、修理或檢查後，須於完成後14天內發出證明書並送交消防處 [1]。
對於法團與物業管理人而言，在接收電子 FS251 時，必須仔細核對證書左下角是否印有合規格的防偽二維碼。消防處已呼籲市民及業界實行全民把關：若收到2026年7月1日或之後簽發但缺少防偽二維碼的證明書，應立即透過電郵向消防處專責機制舉報 [2]。這項措施有效堵塞了以往紙本證書可能出現的漏洞，確保每一項缺陷的修理與驗收都有具法律效力的電子紀錄作憑證。
建立大廈消防缺陷管理的實務框架
為了有效防範消防罰則並保障大廈安全，管委會與物業管理處應建立主動且透明的管理框架。首先，應對歷年的年檢報告與缺陷清單進行數碼化存檔，追蹤每一項未完成缺陷的整改進度。其次，在委聘承辦商時，必須核實其註冊級別是否涵蓋大廈所擁有的具體系統（如第1級火警警報、第2級固定滅火系統等），避免因越權維修而導致文件無效。最後，所有維修合約、報價單、交收紀錄及電子 FS251 證書均應獨立存檔，供管委會定期審閱及在業主大會上適時向業主匯報，體現大廈管理的最高透明度與問責性。
參考資料
[1] 電子版香港法例，第95B章《消防（裝置及設備）規例》第8條及第9條：https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap95B!zh-Hant-HK
[2] 香港消防處，〈消防裝置及設備證書（FS251）全面電子化〉：https://www.hkfsd.gov.hk/chi/fire_protection/cert/fs251/
[3] 星島頭條，〈消防處加強監管消防裝置 嚴查維修延誤限期內未完成維修恐遭檢控〉：https://www.stheadline.com/society/3572071/
[4] 香港特區政府新聞公報，〈消防處推出新措施加強消防裝置管理及資訊透明度〉：https://www.info.gov.hk/gia/general/202601/09/P2026010900597.htm
[5] 香港特別行政區政府，〈消防裝置關閉通知書電子表格〉：https://eform.cefs.gov.hk/form/fsd020/tc/
[6] 香港電台，〈消防裝置修理檢查須經註冊承辦商 前線人員無權關閉裝置〉：https://news.rthk.hk/rthk/ch/component/k2/1837118-20251222.htm
#消防安全#消防裝置#FS251#缺陷跟進#消防條例