公契管理費分攤：管理份數、業權份數與第344章第22條

大廈的管理費、維修費及其他公用開支，最終要由各業主分擔。「每戶應付多少」並非由管委會或管理公司隨意決定，而是先定整體款額，再按公契（大廈公契）訂明的份數分攤到個別單位；公契沒有規定時，則按條例以業權份數計算。

本文以民政事務總署《建築物管理條例》（第344章）指南、地政總署法律諮詢及田土轉易處的公契指引，整理分攤的法律基礎、計算原則、預算程序，以及業主可查閱和處理爭議的途徑。

資料截至 2026年10月29日。 每幢大廈的公契內容不同，分攤基準必須以該大廈已登記的公契及其份數附表為準；本文屬一般資訊，不構成法律意見。

按條例，管委會須先以法團每年預算為基準，釐定整體業主須繳付予常用基金及／或備用基金的款額；之後按公契規定釐定個別業主須繳付的款額，公契並無有關規定時，則按各業主所佔的業權份數計算。[1][3]

兩個先後步驟：先定總額，再分到每戶

第一步：釐定整體業主須繳付的總額

• 管委會須每年擬備法團預算，列明各項支出（不論由常用基金還是備用基金支付）。[1]
• 管委會須以每年預算為基準，釐定整體業主須繳付的款額（條例第21(1)及(4)條、附表5第1段）。[1]
• 新釐定的款額如較原來款額增加超過50%，須由法團藉業主大會通過的決議批准（第21(1A)條）。[1]
• 已按預算釐定款額後，即使其後有未預計的非法定維修工程，管委會也不得自行增加款額，增加建議須經法團業主大會決議批准。[1]
• 例外：如法團接獲土地審裁處命令，或政府／公共機構就公用部分根據條例送達的通知、命令等文件，而基金不足以遵從有關命令，管委會可增加業主須繳付的款額，無須經業主大會批准（第21(3)條）。[1]

第二步：分攤到個別業主

• 管委會須按照公契的規定，釐定個別業主須繳付的款額，並訂定繳付時間及方式（第22(1)條）。[1]
• 如公契並無有關規定，管委會須按照業主各自所佔的業權份數釐定（第22(2)條）。[1]
• 款額由應繳付時起，即屬業主欠法團的債項（第22(3)條）。[1]

管理份數與業權份數有何分別？

公契通常設有「份數附表」，把份數分配給每個單位。常見兩類：

• 業權份數（不分割份數）：代表業主在整幅地段及大廈中的共有權益，亦與法團會議上的投票權相關（除公契另有規定外，每一份業權份數有一票）。[1][4]
• 管理份數：部分公契另設，用作計算管理開支的分攤比例。

地政總署現行公契指引（法律諮詢及田土轉易處通函第79A號）對交地政總署批核的公契列明以下原則（舊樓公契未必相同，須逐份核對）：[2]

• 業權份數及管理份數一般按單位樓面面積佔整個發展項目樓面面積的比例計算；如採用其他基準，須提出充分理據。
• 地政總署須信納其他基準不會令某部分業主承擔不合比例的管理費，或取得不合比例的投票權。
• 車位、花園、平台、露台、工作平台等附屬空間，可按象徵式或較低比例分配，但同類空間須用同一基準。
• 撥歸公用地方的業權份數只屬象徵式，不帶付費責任或投票權，亦不計入會議法定人數。
• 任何業主須付的管理開支，不得多於按其單位獲分配的業權份數或管理份數（視乎公契）計算的應佔份額。
• 住宅、非住宅及車位如屬同一發展項目，經理人須就各部分分開備存管理帳目及預算；各部分業主只須分擔其所屬部分的開支，整個發展項目的公用地方則由全體業主分擔。

有經理人（管理公司）時的預算程序

條例第34E條令附表7的強制性條款適用於公契。按民政事務總署指南撮要，經理人須：[3]

• 就每個財政年度擬備預算草案，送交業主委員會；如無業主委員會，則在大廈顯眼處展示連續7天；
• 同時發出通知，邀請業主在14天內提出意見；
• 收集意見後擬備預算，並以同樣方式送交或展示；
• 修訂預算亦須重覆上述程序；修訂後各業主分擔的款額據此調整。

業主須繳付的管理開支總額，為經理人在預算上指明的建議開支總額（附表7第1(1)段）。另外：[3]

• 經理人如在財政年度開始時仍未完成上述程序，該年度管理開支總額當作與前一年度相同；
• 如有法團，而法團在經理人按照附表7把預算或修訂預算送交或展示後的1個月內，藉業主大會決議否決該預算，則在另一份預算（或修訂預算）再按同樣程序送交或展示、且未被否決之前，該財務年度的管理開支總額最多只能等於前一財務年度管理開支總額的110%（即以前一年實額為基數，經理人可在該基數之上再釐定一筆不超過基數10%的款額；不是「前一年再加110%」，亦不是以被否決的新預算為基數）。（附表7第1(6)段）[3][7]

常見情況與注意點

• 維修費是否同樣按份數分？ 法團常用基金須支付大廈整體的維修保養支出；個別業主應繳款額同樣按第22條處理，即先看公契，公契無規定才按業權份數。[1]
• 獨有部分的維修：如業主對大廈某部分具有獨有擁有權或獨有使用權，即使公契無訂明，亦須負責維持該部分修葺妥善（第34H條）。[4]
• 未售出份數：大廈仍有業權份數未售出時，該等份數當時的業主（一般即發展商）須負責支付相關管理開支（第34G條）。[3][2]
• 大型維修採購：如召開業主大會考慮大型維修工程採購，會議通知須就每份有效標書，列出估計從建築物管理基金撥款的金額，以及除基金撥款外估計每名業主須分攤繳付的款項（附表6C），方便業主事先評估。[5]
• 出租單位欠款：業主在款額到期1個月後仍未繳付，而單位已出租，法團可書面通知佔用人，由佔用人把租金交予法團以清償款項（第23條）。[1]

業主可查／可做（合法途徑）

先查清基準

• 向土地註冊處查閱大廈公契（包括份數附表），核對自己單位獲分配的業權份數及管理份數，以及公契有否就不同部分訂明另一套分攤方法。
• 業主、租客代表、已登記承按人或獲書面授權的人，可書面要求法團提供預算或修訂預算副本；管委會須在28日內提供，印本可收合理複印費，電子形式則不得收費。[1]
• 有經理人時，業主亦可書面要求經理人在28日內提供預算草案、預算或修訂預算副本。[3]
• 法團財務報表須在大廈顯眼處展示至少7日，並在業主周年大會上提交。[1]

對分攤或收費有爭議時

• 先以書面要求管委會或經理人列明計算基準（公契條款、份數及總額），並保留往來紀錄。
• 可在業主大會提出議案；不少於**5%**業主（以業主人數計）可要求召開法團業主大會。[4]
• 有關大廈管理的爭議，業主可向土地審裁處提出申請尋求裁決（條例第45條及附表10）；採取法律行動前宜先徵詢獨立法律意見，亦可考慮調解。[4]
• 一般查詢可聯絡所屬區民政事務處，或透過政府一站式服務熱線 1823 轉介。[6]

欠款的合法追討（法團角度）

• 先聯絡、勸告及書面催繳；如仍拒繳，法團可向區域法院（申索不超過300萬元）或小額錢債審裁處（不超過7萬5千元，無須律師代表）追討。[1]
• 如公契有出售權益或登記押記的條文，法團可按第19條行使有關權力。[1]

實務清單（給管委會）

• 每年預算列明各項支出；新款額增幅超過50%先經業主大會決議。[1]
• 分攤前先核對公契份數附表及有否分部帳目安排；公契無規定才用業權份數。[1][2]
• 書面通知每戶應繳款額、計算基準、繳付時間及方式。[1]
• 預留28日內回應業主索取預算副本的流程。[1]
• 管理公司提交預算時，核對附表7的草案、14天意見期及展示程序。[3]

常見問題

Q1：大單位一定比小單位繳付較多管理費嗎？
視乎公契。條例要求按公契分攤，公契無規定才按業權份數。[1] 地政總署指引一般以樓面面積比例分配份數，但舊樓公契或附屬空間（車位、平台等）的安排可能不同，須以該大廈公契為準。[2]

Q2：管委會可以年中突然加管理費嗎？
已按預算釐定款額後，管委會不得自行增加，須經業主大會決議批准；但收到土地審裁處命令或政府就公用部分送達的命令而基金不足時除外。[1]

Q3：地舖、車位業主要分擔住宅大堂開支嗎？
按地政總署指引批核的公契，住宅、非住宅及車位各自分開預算，各部分業主只分擔所屬部分及整個發展項目公用地方的開支。舊公契未必有同樣條文，須核對。[2]

Q4：未成立法團，管理公司可否自行加管理費？
附表7要求經理人先發預算草案、給業主14天提意見，再定預算；未完成程序前，該年度總額當作與上年度相同。[3]

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分攤爭議多數源於「唔知基準」。先由公契份數附表入手，再核對預算程序及第21、22條的法定步驟，比單純比較鄰戶繳付多少更有說服力。

免責聲明

本文為一般資訊，資料截至 2026年10月29日，不構成法律或會計意見。實際分攤基準以大廈已登記公契、份數附表、現行《建築物管理條例》原文及個別大廈事實為準。如有疑問，應參閱電子版香港法例，並向民政事務總署大廈管理相關單位或適切專業人士查詢。

參考資料

[1] 民政事務總署：《建築物管理條例》（第344章）指南——第九章 法團的財務安排：https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/bmo_guide/ch9_tc.pdf
[2] 地政總署法律諮詢及田土轉易處：Revised Guidelines for Deeds of Mutual Covenant（通函第79A號）：https://www.landsd.gov.hk/doc/en/practice-note/laco/79Awac_e.pdf
[3] 民政事務總署：《建築物管理條例》（第344章）指南——第十二章 經理人的職責：https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/bmo_guide/ch12_tc.pdf
[4] 民政事務總署：《建築物管理條例》（第344章）指南——第十一章 業主的責任和權利：https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/bmo_guide/ch11_tc.pdf
[5] 民政事務總署：《建築物管理條例》（第344章）指南——第八章 法團業主大會：https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/bmo_guide/ch8_tc.pdf
[6] 政府一站式服務熱線 1823（查詢轉介）：https://www.1823.gov.hk/
[7] 電子版香港法例：第344章《建築物管理條例》：https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap344!zh-Hant-HK