如何成立業主立案法團？完整步驟與法定要求指南

按香港法例第344章及民政事務總署最新指引，說明成立業主立案法團的會議召集、投票、管委會委任及註冊程序。

在香港，業主可按《建築物管理條例》（第344章）第3、3A或4條召開業主會議，以委出管理委員會（下稱「管委會」）及成立業主立案法團（下稱「法團」）。成立法團的程序具有法定性；業主不應以公契另訂的方式取代《條例》指明的委出程序，但仍須查閱公契以確定業權份數及投票權的計算方式。[1]

《條例》第7條訂明：「根據第3、3A、4或40C條委出的管理委員會，須在委出後28天內向土地註冊處處長申請將各業主根據本條例註冊成為法團。」[2]

本文聚焦最常見的第3條途徑，並概述第3A及第4條的替代安排。內容僅作一般資訊用途；個別大廈的公契、業權結構及會議情況可影響程序，業主如有疑問應向民政事務處地區大廈管理聯絡小組或獨立法律顧問查詢。[1]

首先釐清：5%、30%、20%及10%分別代表甚麼？

常見誤解是「有30%業權份數便可自行成立法團」。正確理解是：在第3條程序中，不少於5%業權份數可用以委任一名業主擔任召集人；而委出管委會的決議則同時須符合過半數票及不少於30%業權份數支持的雙重要求。[1]

法定途徑	核心門檻及效果
第3條	會議可由經理人、公契授權人，或由總共擁有不少於5%業權份數的業主委任的一名業主召開。委出管委會的決議，須以過半數票通過，並獲總共不少於30%業權份數的業主支持。[1]
第3A條	總共擁有不少於20%業權份數的業主可向民政及青年事務局局長申請召開業主會議；在指定情況下，若局長於會議前不少於7天接獲不少於20%業權份數業主的反對通知，命令即告失效。[1]
第4條	土地審裁處可應總共擁有不少於10%業權份數的業主或局長申請，命令指定業主召開會議；會上以過半數票通過決議委出管委會及成立法團。[1]

民政事務總署就第3條程序說明：「委出管委會的決議，必須：(a) 以過半數票（包括業主親自或委任代表投的票）通過，以及 (b) 獲總共擁有不少於30%業權份數的業主支持。」[1]

召集人應先查閱公契及土地登記冊核對各單位的業權份數、投票權及業主資料。業主會議通知必須清楚列出日期、時間、地點及議程；就成立法團的會議，議程只可列出與成立法團及委出管委會有關的決議。通知須在會議日前至少14天送達每名業主、經理人及公契授權人（如有），並在建築物顯眼處展示至少14天。[3]

如使用委任代表，文書必須符合《條例》附表1A表格1的法定格式、由業主簽署，並在會議舉行時間至少48小時前交予召集人。召集人亦須製備已交委任代表文書的單位列表，並在會議前於會場顯眼處展示至會議結束。[3]

成立法團的業主會議法定人數是業主人數的10%，可包括親自出席及透過委任代表出席的業主。這是按業主人數而非業權份數計算；共同擁有一個單位一般只計作一名業主，而一名代表可按其獲委任的業主數目計算。[3]

在第3條程序下，業主須先通過委出管委會的決議，並同時滿足過半數票與30%業權份數支持。其後，會議以過半數票決定管委會委員人數。按《條例》附表2第1(1)段，單位不多於50個的大廈，委員不少於3人；多於50個但不多於100個，委員不少於7人；多於100個，委員不少於9人。[3]

會議在同一次業主會議上選出合資格的管委會委員，以及主席、秘書和司庫；是否設副主席由業主以過半數票決定。投票結果及通過的決議應清楚記錄。秘書及司庫不一定須為管委會委員或業主，因此擔任這兩職本身不會使該人士成為管委會委員。[3]

新委出的管委會須在有關業主會議後28天內，以指定表格向土地註冊處處長申請註冊。一般須提交公契副本、經認證的決議書或會議紀錄、主席或秘書的遵例聲明書、各管委會委員的資格陳述書及秘書的陳述確認書；如會議按第3A或第4條舉行，亦須附上有關命令副本。[3]

法團並非在投票日自動成立。法團成立日期是土地註冊處發出註冊證書的當日；由當日起，當時的業主成為永久延續的法人團體，而新委出的管委會成為法團首屆管委會。[3]

在發出通知前，召集人宜以公契、土地登記冊及法定表格逐項核對業權份數、業主資料、通知期及議程。在會議前，應處理委任代表文書、發出確認收據及展示相關列表。會議後，所有已收委任代表文書應按官方指引保存12個月，並由新委出的管委會按期遞交註冊申請。[3]

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