從防煙門、出口門鎖、樓梯與公用地方障礙物出發，說明香港業主立案法團與管理公司應如何建立可追溯的日常消防安全巡查制度。
防煙門、走火樓梯、走廊及大廈大堂平日往往被視為普通公用地方；在火警時，它們卻是住戶離開危險區域、消防人員進入樓宇，以及限制煙霧蔓延的重要部分。法團與物業管理公司不應只在消防檢查前才處理雜物或門鎖問題，而應把走火通道管理納入日常巡查、缺陷跟進和住戶溝通程序。[1] [2]
屋宇署指出：「一般來說，樓宇出口的防火門不得裝有上鎖裝置。」如因保安需要關閉出口門，裝置須可隨時從內開啟而無須使用鑰匙；如屬電動鎖，則須在電力故障時自動解除。[1]
本文聚焦公用地方的管理原則，並不取代個別大廈的批准圖則、公契、消防安全指示或專業意見。不同樓宇的防煙門位置、耐火性能、逃生路線和保安安排可能不同；涉及更換、改裝或消防安全指示的工程，應先核對相關批准文件及委聘合資格人士。[1]
為何防煙門與走火通道不能只靠「見到先處理」
屋宇署說明，消防安全設施應妥善保養，而違例改動可降低耐火性能、危害樓宇消防安全。[1] 防煙門並非單純的出入口：它在關閉狀態下有助分隔煙霧與火勢，讓樓梯間或走廊保留較安全的逃生空間。因此，以木楔、膠帶、貨物或其他方法把防煙門長期頂開，即使是為了方便搬運或通風，也可能破壞原來的消防安全設計。
消防處的「樓宇應急先鋒」資料把「逃生途徑受阻」及「防煙門被楔開」列為應在公用地方定期識別和報告的火警危險例子。[3] 對法團而言，這代表巡查不應只記錄「有否雜物」，還要記錄門能否自行關閉、關門器和鉸位有否損壞、門縫或玻璃有否被不當改動，以及門外是否堆放會妨礙開門或逃生的物品。
| 區域／設備 | 日常巡查應核對的事項 | 出現問題後的跟進方向 |
|---|---|---|
| 防煙門與防火門 | 門是否可完全關閉、關門器是否正常、門身及框邊有否可見損壞或改裝。 | 先記錄位置、相片和風險；涉及修理或更換時，按大廈文件及專業意見安排。 |
| 走火樓梯與走廊 | 有否傢俬、紙箱、單車、鞋櫃、垃圾或工程物料阻塞通道。 | 即時移除可安全處理的障礙物；如涉及住戶或承辦商，發出書面跟進通知。 |
| 出口門及門鎖 | 能否從逃生方向無須鑰匙開啟；電動鎖在停電時有否按設計解除。 | 不應自行修改鎖具；須核對原有設計及向合資格人士查詢。 |
| 消防裝置周邊 | 滅火筒、消防喉轆、火警鐘、出口指示牌及花灑頭是否被遮擋。 | 清除遮擋物並把缺陷列入追蹤清單；有關消防裝置維修交由註冊承辦商處理。 |
門鎖、門閘與保安安排：便利不能取代逃生能力
消防處在防火工作常見問題中引述《消防（消除火警危險）規例》（第95F章）第15條：如把逃生途徑以鎖或其他器件關牢，而該裝置在火警或其他災難發生時「不能在無須使用鑰匙的情況下隨時和方便地從該處所內開啟」，或可能實質增加逃生困難，即可能構成罪行。[2]
這項規定不等於法團不能採取保安措施，而是要求保安設計不能犧牲由內逃生的能力。消防處亦說明，在樓宇任何中途樓層的樓梯加裝閘門並不准許，因為樓梯屬逃生通道，門閘可能造成阻塞。[2] 如大廈有現存的門禁、電鎖或改裝門閘，管理處應保存其位置清單和相關資料，並在發現異常時盡早諮詢屋宇署、消防處或合資格專業人士，而非以臨時加鎖方式處理保安問題。
建立「巡查、通報、結案」的管理紀錄
有效管理的關鍵不是表格本身，而是每一項風險都有負責人、期限及結案證據。法團可指定管理處按大廈實際風險安排定期巡查，例如每星期檢視主要樓梯、大堂和停車場出入口；工程進行期間則提高巡查頻率。巡查表宜包括日期、時間、位置、問題描述、相片、臨時措施、負責人、跟進期限及結案日期。
若發現危及逃生的情況，例如走火門不能關閉、樓梯被大量雜物堵塞或門鎖不能從內開啟，應先評估是否需要即時採取安全措施及通知相關人士。若屬消防裝置、耐火結構或逃生設計的缺陷，不應由非專業人員自行拆改；應記錄問題、取得合適的專業意見，並按需要聯絡有關政府部門。[1] [2]
給住戶與承辦商的簡明守則
日常提醒應簡短、具體並在合適位置展示。法團可在入伙指引、裝修守則、工程合約和告示中清楚列明：不得在走廊、樓梯及門前堆放雜物；不得楔開防煙門；不得遮擋消防裝置；以及不得擅自改裝出口門鎖。工程承辦商進場前，亦應確認物料暫存位置及搬運安排不會妨礙逃生路線。
消防安全管理的重點不是把公用地方變成「沒有任何物件」的空間，而是確保經批准的逃生路線、消防裝置和防煙分隔在任何時間都能按原有功能運作。
參考資料
[1] 屋宇署：消防安全：https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/fire-safety/index.html
[2] 香港消防處：防火工作常見問題：https://www.hkfsd.gov.hk/chi/aboutus/faq/faq_safety/index.html
[3] Fire Services Department Building Emergency Responder：https://www.hkfsd.gov.hk/eng/education/fsdber.html