業主周年大會：通知期、議程、法定人數與召開責任

業主立案法團的業主周年大會（annual general meeting，下稱 AGM）是法團每年須處理的核心會議。管委會須按《建築物管理條例》（第344章）附表3及相關條文，在指定時限內召開 AGM，並處理會議通知、議程、法定人數、主持及會議紀錄等程序。本文以民政事務總署公開的《建築物管理條例》指南及常見問題整理實務要點，協助法團建立可核對的工作清單。

資料截至 2026年9月3日。 個別大廈仍須核對公契、土地登記冊上的業主資料、最新法例修訂及會議當日事實；本文屬一般資訊，不構成法律意見。

根據民政事務總署《建築物管理條例》指南第八章，管委會須在法團註冊成立日起計的15個月內召開第一次業主周年大會；其後須在每次業主周年大會後的12至15個月內，再召開一次業主周年大會。[1]

誰須召開？何時召開？

法團業主大會可由管委會召開，亦可在不少於5%的業主書面要求下，由管委會主席召開。[1][2]

周年大會時限（管委會責任）

• 第一次 AGM：法團註冊成立日起計 15個月內。[1]
• 其後每次 AGM：上次 AGM 後的 12至15個月內。[1]
• 在該（其後的）周年大會上，管委會全體委員，以及秘書和司庫（即使並非管委會委員）均須卸任；法團須藉同一周年大會通過的決議委出新一屆管委會（實際安排仍須核對現行附表2及相關指引）。[3]

業主要求召開（主席責任）

不少於 5%的業主（以業主人數計算，而非業權份數）以書面要求時，管委會主席須：

• 在收到要求後 **14天內「召開」**會議（即發出會議通知）；及
• 在收到要求後 **45天內「舉行」**該會議。[1][2]

官方常見問題清楚指出：「召開」並非指正式舉行會議，而是指發出會議通知；「舉行」才是實際進行會議。[2] 即使管委會決定不召開，主席亦不能以此為有效理由拒絕履行上述法定責任。[2]

如管委會未有按時召開 AGM，或主席拒絕應要求召開會議，業主可考慮要求召開特別業主大會、或向土地審裁處申請頒令等途徑；實際步驟應按個案取得專業意見。[2]

會議通知：14天如何計算？

管委會秘書須在法團業主大會日期至少14天前：

• 向每一名業主及租客代表（如有）發出會議通知；及
• 在建築物的顯眼處展示會議通知。[1]

送達方式可包括：當面送交、郵寄到收件人最後為人所知的地址，或留在收件人的單位／單位信箱內。[1]

怎樣數14天？ 官方說明：14天包括發出通知當日，但不包括會議舉行當日；公眾假期、星期六及星期日也計算在內。例如會議在9月15日舉行，於9月1日發出通知，通知期已屬足夠。儘管如此，再預早幾天發出，屬可取做法。[1][2]

會議通知須列明：

• 會議日期、時間和地點；及
• 擬在會議上提出的決議，或其他擬在會議上討論的事宜。[1]

如議程涉及擬議大型維修工程採購，會議通知另須符合附表6C的「重要提示」及預算金額披露等要求；細節見站內大型維修採購文章。[1]

議程：沒有列載的決議可能無效

法團業主大會所通過的決議，除非已列載於會議通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。[1][2]

因此，「其他事項」並不代表可以臨時通過任何新決議。急需處理而通知未列載的事項，通常應另開會議並重新給予足夠通知，而不是假設可在「其他事項」下處理。[2]

議程由誰決定？

• 由管委會召開的會議：議程一般由管委會決定。
• 由主席應不少於5%業主要求召開的會議：議程由主席決定，當中應包括要求召開會議的業主所指明的所有事項。[2]

法定人數：10% 還是 20%？

按附表3，法團會議的法定人數為：

情況	法定人數（以業主人數計算）
一般法團業主大會（包括一般 AGM）	業主人數的 10%
會議有決議建議解散管委會（並按條例委任管理人等）	業主人數的 20%

法定人數以業主總人數為基礎，而非業權份數。例如業主總人數為100，一般會議的法定人數為10名業主。[1][2]

計算「業主人數」時，官方指南舉例包括：

• 一個單位由多人共同擁有：計為 1名業主
• 一名業主擁有多個單位：仍計為 1名業主
• 獲委任的代表：就會議而言被視為出席的該業主；一名代表獲100名業主委任，可計為100名業主（細節以附表及會議當日核對為準）[1]

相關閱讀：業主立案法團業主大會的法定人數如何計算？。

會議主持、投票與會議紀錄（實務摘要）

主持：一般由管委會主席主持；主席缺席則由副主席（如有）主持；兩者均缺席時，由出席業主從他們當中委任一人主持。[1][2]

投票（一般原則）：除公契另有規定外，業主每擁有一份業權份數即有一票。業主可親自投票或委派代表投票；委任代表文書須符合法定格式，並在會議舉行時間至少48小時前送交管委會秘書。[1]

大型維修工程採購另有親身投票門檻及會議紀錄分項要求，勿與一般 AGM 過半數決議混為一談；見：大型維修工程採購：2024年修訂後的程序、招標與親身投票重點。

會議紀錄：須由秘書保存，並由主持會議的人核證。管委會須在業主大會日期後的28天內，將經核證會議紀錄連續7天展示於建築物顯眼處；並按條例保存經核證紀錄一段指定年期。業主等可書面要求提供副本。[1][2]

如會議關乎大型維修工程採購，管委會另須在會議日期後28日內向每名業主及租客代表提供經核證會議紀錄副本。[1]

一份可交給管委會的 AGM 清單

開會前

• 核對上次 AGM 日期，確認今次是否落在12至15個月窗口內（或第一次 AGM 是否在註冊後15個月內）。
• 整理業主人數名單（土地登記冊／管理處紀錄），預先計算10%法定人數。
• 敲定議程及擬通過決議的準確文字；涉及大型維修採購者另核對附表6C通知格式。
• 在會議日前至少14天完成通知發出及大廈顯眼處展示；保留送達／展示證據。
• 準備委任代表文書（法定格式）、收據及列表安排；提醒業主48小時期限。

開會當日

• 核對法定人數（人數制，非份數制）。
• 確認主持人身分。
• 只就通知已列載（或其附加／附帶）的事項進行決議。
• 清楚記錄每項決議的投票結果。

會後

• 主持會議的人核證會議紀錄。
• 在28天內展示經核證紀錄（連續7天）；按需要向提出要求的人士提供副本。
• 保存委任代表文書等會議文件至法定保存期。

相關 FAQ 與文章

• 法團的首次周年業主大會及其後周年業主大會最遲須分別於何時舉行？
• 業主立案法團業主大會的法定人數如何計算？
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• 大型維修工程採購：2024年修訂後的程序、招標與親身投票重點

業主周年大會的核心，是在法定時限內完成「通知 → 達到法定人數 → 按議程決議 → 核證及展示會議紀錄」。把召開與舉行分開理解、把14天通知期與議程列載要求做齊，可減少其後爭議。

本文為一般資訊，資料截至 2026年9月3日，不構成法律、會議程序或投票意見。實際要求以現行《建築物管理條例》、公契、會議通知及個別大廈情況為準；如有疑問，應向民政事務總署大廈管理相關單位或適切專業人士查詢。

參考資料

[1] 民政事務總署：《建築物管理條例》（第344章）指南——第八章 法團業主大會：https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/bmo_guide/ch8_tc.pdf
[2] 民政事務總署：《建築物管理條例》（第344章）常見問題——4. 法團會議及其程序：https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/bmo_faq/faq_ch4_tc.pdf
[3] 民政事務總署：成立業主立案法團的程序（法團業主周年大會）：https://www.buildingmgt.gov.hk/tc/Formation_of_Owners_Corporation/4_3.html
[4] 電子版香港法例：第344章《建築物管理條例》：https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap344!zh-Hant-HK