釐清《建築物管理條例》第20條的常用基金與特別基金安排，並提供大廈長遠維修財務規劃的實務框架。
大廈外牆、升降機、水管和消防系統的維修往往涉及龐大開支。及早規劃資金，能讓業主在工程真正需要時有較充分的資料、時間及選擇。然而，討論「維修儲備基金」前，應先分清法例中的常用基金、特別基金與公契或日常語言所稱的「維修儲備」並非必然完全相同。[1]
《建築物管理條例》第20條原文首先規定：「法團須設立並維持一項常用基金。」該基金用以支付法團按《條例》或公契行使權力及執行職責的費用。[1]
常用基金、特別基金與「維修儲備」的分別
常用基金（general fund）是法團在第20條下必須設立及維持的基金。至於特別基金（special fund），第20條處理的是為「未有預計或緊急性質的開支」作準備的安排；「維修儲備基金」則是大廈管理實務中常用的稱呼，並不是單靠名稱便可判定其法定性質或用途。[1]
因此，不能把「法團必須設立常用基金」直接延伸為「每個法團在任何情況下均必須設立一個指定名稱的維修儲備基金」。是否設立特別基金、資金的用途、徵收方式、戶口安排及經理人的責任，均須一併查閱《條例》、公契及法團通過的有效決議；個別大廈的公契可訂出額外或更具體的要求。[1] [2]
| 概念 | 法律及管理重點 |
|---|---|
| 常用基金 | 法團須按第20條設立及維持，用於支付按《條例》或公契行使權力或執行職責的費用。[1] |
| 特別基金 | 與未有預計或緊急性質的開支安排相關；其具體設立、供款及用途應按第20條、公契及法團決議核對。[1] |
| 維修儲備 | 管理規劃用語，可為日後維修預留資金；不應在未核對公契及決議前，把它等同於某一法定基金。 |
為何仍應進行長遠維修財務規劃？
即使法例沒有為每幢大廈訂定劃一的「維修儲備」金額，長遠資產保養仍是審慎管理的一部分。大廈可按樓宇狀況、已知缺陷、預期工程周期、強制命令或其他合規要求，建立多年度維修項目清單及成本假設；這能讓業主較早討論資金來源、工程排序和可能的供款安排。
這種規劃不應取代法定程序。若工程須經業主大會決議、涉及公契限制或觸及《建築物管理條例》下的採購要求，管委會應在作出承諾前依循適用程序，並保留預算、報價、會議紀錄及決議的完整紀錄。[2] [3]
三個實務原則
第一，先核對文件。 在提出供款或動用款項前，先查閱公契、過往決議、現有財務報表及相關銀行戶口授權。若涉及經理人，亦應釐清其在公契及《條例》下對有關基金的職責。
第二，以工程資料支持財務決定。 由合資格人士評估大廈狀況、說明工程範圍及估算成本，較只按過往管理費水平推算更能支持有根據的決定。對大型或技術性工程，業主應有合理機會了解範圍、成本假設及風險。
第三，清楚披露及保存紀錄。 管委會應讓業主容易分辨日常收支、已為特定用途預留的款項，以及擬議工程的資金來源。財務紀錄、會議紀錄、決議、報價及工程文件應有系統地保存；這既有助問責，也有助日後管委會接手管理。
大型維修工程的額外注意
《2024年建築物管理（修訂）條例》已於2025年7月13日實施，並就大型維修工程採購及高價值採購加入要求。儲備或資金準備本身不會免除法團在採購、會議及業主參與方面須遵守的程序；在工程進入決策或招標階段前，應按當時有效法例及民政事務總署的最新指引再次核對。[3]
參考資料
[1] 電子版香港法例，第344章《建築物管理條例》第20條：https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap344!zh-Hant-HK/s20?_lang=zh-Hant-HK
[2] 電子版香港法例，第344章《建築物管理條例》：https://www.elegislation.gov.hk/hk/cap344!zh-Hant-HK
[3] 民政事務總署，〈《2024年建築物管理（修訂）條例》〉：https://www.buildingmgt.gov.hk/tc/Policy_and_Legislation/2_10.html