強制驗樓與強制驗窗：法團準備清單與期限

以屋宇署強制驗樓計劃（MBIS）及強制驗窗計劃（MWIS）官方資料，整理法團由預先知會／法定通知、委任合資格人士、檢驗修葺到呈交文件的實務步驟與期限核對表。

強制驗樓計劃（Mandatory Building Inspection Scheme，下稱 MBIS）與強制驗窗計劃（Mandatory Window Inspection Scheme，下稱 MWIS）是屋宇署為保障樓宇及窗戶安全而推行的法定計劃。業主立案法團通常負責統籌大廈公用部分的檢驗與修葺；個別單位業主則須處理通知所列明的私人處所部分。本文以署方及政府一站通公開資料，整理法團由收到預先知會／法定通知、委任服務提供者、完成檢驗修葺到呈交文件的實務步驟與期限核對表。

資料截至 2026年9月2日。 個別樓宇的實際期限、範圍及遵從安排，一律以屋宇署送達的法定通知及後續通訊為準。本文屬一般資訊，不構成法律、工程或採購意見。

根據屋宇署說明，強制驗樓計劃適用於樓齡達30年或以上的私人樓宇（不超過3層高的住用樓宇除外）；強制驗窗計劃適用於樓齡達10年或以上的私人樓宇（不高於3層的住用樓宇除外）。[1][2]

MBIS 與 MWIS：適用範圍與法團角色

兩項計劃的適用樓齡、檢驗對象及須委任的專業人士並不相同。法團宜先分清通知屬哪一類、涉及公用部分還是個別處所，再決定會議議程與採購範圍。

項目	強制驗樓計劃（MBIS）	強制驗窗計劃（MWIS）
一般適用樓齡	達30年或以上的私人樓宇（不超過3層高住用樓宇除外）	達10年或以上的私人樓宇（不高於3層住用樓宇除外）
檢驗對象	公用部分、外牆、伸出物或招牌	相關處所／公用部分的窗戶
檢驗須委任	註冊檢驗人員	合資格人士
修葺（如需要）	委任註冊承建商，並由註冊檢驗人員監督	委任註冊承建商，並由合資格人士監督
主要法源	《建築物條例》（第123章）、《建築物(檢驗及修葺)規例》（第123P章）	同上

只有獲屋宇署揀選並送達法定通知的目標樓宇／處所，才須按該通知完成訂明檢驗及（如有需要）訂明修葺。[1][2][3][4] 法團角色通常集中在公用部分的統籌、會議決議、預算與委任；單位窗戶或個別處所的責任，則須同時核對通知內容及公契。

收到預先知會／法定通知後：分階段清單

屋宇署會向業主及業主立案法團發出預先知會函件或法定通知。[2] 根據署方說明，只有在屋宇署向樓宇業主發出了強制驗樓或強制驗窗的法定通知後，業主才有法律責任為其樓宇或窗戶安排進行訂明檢驗和訂明修葺（如有需要）。[5] 預先知會函件屬籌備階段通訊，並不取代法定通知，亦不會單獨產生上述法定遵從責任；實際發函安排以署方通訊為準。即使尚未接獲法定通知，法團仍宜按樓宇狀況持續跟進日常維修，惟法律責任仍以是否接獲法定通知為準。

1. 核對通知內容

確認通知屬 MBIS、MWIS，或兩者同時涉及。
分清範圍屬公用部分、個別處所，抑或兩者皆有。
記下發出日期、各階段指定期限、須呈交的指明表格／報告類別。
以掛號郵件、單位編號、大廈名稱交叉核對，避免錯看鄰廈或鄰單位通知。

2. 召開管委會／業主大會，審視預算與儲備

把通知副本、初步時間表及估計開支列入議程。
核對維修基金／備用金是否足以應付檢驗、修葺及臨時開支；不足時及早討論籌集方案。可參考：大廈維修儲備基金：為何需要？如何管理？。
若其後修葺規模可能觸及大型維修工程採購門檻，應同步參閱：大型維修工程採購：2024年修訂後的程序、招標與親身投票重點。

3. 招標／選聘合資格服務提供者

只從屋宇署註冊名單物色註冊檢驗人員、合資格人士及註冊承建商。
宜以招標或以比較報價方式選聘；可參考屋宇署 PNBI-2 及房協／市建局《維修工程指引》所述招標最佳做法（例如公開招標、以業主／法團名義出標等）。[11]
索取書面報價、工作範圍、時間表及呈交文件責任說明。
要求服務提供者提交誠信／反圍標／利益衝突相關聲明（PNBI-2 主要對象為註冊檢驗人員、合資格人士及註冊承建商）。[11]
若其後工程觸及大型維修工程採購，管委會／經理人利益申報另見站內大型維修文（涉及《建築物管理條例》），勿與驗樓／驗窗專法要求混為一談。

4. 委任、檢驗、修葺、呈交證明書／報告

在通知列明的期限內完成委任。
由獲委任人士進行訂明檢驗；如檢驗後認為需要訂明修葺，再委任註冊承建商並由相關專業人士監督。
檢驗及修葺完成後，按通知要求呈交檢驗報告、完工報告及／或以指明表格填寫的證明書。[3][4]

5. 保存紀錄

預先知會／法定通知正本或副本：核對期限與範圍
管委會／業主大會會議紀錄及決議：證明委任、預算及採購決定
招標／報價、合約、服務提供者誠信／利益衝突聲明：採購可追溯
檢驗報告、修葺紀錄、指明表格證明書：證明遵從及日後查核
呈交署方的收據或確認：處理查詢或跟進

一般期限核對表（實際以通知為準）

下列為政府公開資料所述「一般情況下」的指定期限，由法定通知的發出日期起計。個別通知可能另有說明，法團必須以信件內容為準。[3][4]

強制驗樓計劃（MBIS）

公用部分期限由 2024年6月1日起適用：

須在指定期限內完成的項目	公用部分	個別處所
委任註冊檢驗人員進行訂明檢驗	5個月內	3個月內
訂明檢驗	9個月內	6個月內
訂明修葺（如有需要）	24個月內	12個月內

強制驗窗計劃（MWIS）

範圍	一般情況下的指定期限（由法定通知發出日期起計）
個別處所的窗戶	6個月內
大廈公用部分的窗戶（不論有沒有業主立案法團）	9個月內

1823 說明：接獲法定通知後，業主必須在指定期限內委任合資格人士檢驗相關窗戶，監督所需修葺，並在檢驗及修葺後呈交以指明表格填寫的證明書。[4]

法團宜把各截止日期倒推成內部里程碑（例如「最遲何時完成招標」「最遲何時簽約委任」），避免臨近期限才啟動會議。

若同時收到其他法定命令或指示，可另見：收到法定命令後應如何處理？。

不遵從法定通知的後果（MBIS／MWIS 分開理解）

以下為現行公開資料所述一般後果，屬一般資訊；實際檢控、罰款及代辦安排以法定通知、個別案情及現行法例為準，本文不構成法律意見。

根據屋宇署說明，只有在屋宇署向樓宇業主發出了強制驗樓或強制驗窗的法定通知後，業主才有法律責任為其樓宇或窗戶安排進行訂明檢驗和訂明修葺（如有需要）。[5]

強制驗樓計劃（MBIS）：無合理辯解而不遵從強制驗樓法定通知，可被檢控；一經定罪，可處罰款港幣 $50,000 及監禁 1 年；及可就罪行持續的每一天另處罰款港幣 $5,000。屋宇署亦可安排代為進行檢驗及修葺，其後向業主追討有關費用、監督費及不超過有關費用 20% 的附加費。[5][6]

強制驗窗計劃（MWIS）：不遵從強制驗窗法定通知，可被處以定額罰款 1,500 元；屢犯者可被檢控，一經定罪可被罰款 25,000 元及監禁 3 個月，及可就罪行持續的每一天另被罰款 2,000 元。同樣地，署方亦可安排代辦檢驗修葺，其後追討費用、監督費及最多不超過有關費用 20% 的附加費。[7][8]

法團統籌公用部分時，亦常見涉及費用分擔或進入單位的衝突。公開資料另述：業主如無合理辯解而拒絕分擔公用部分檢驗／修葺費用，一經定罪可被罰款 $25,000；如無合理辯解而阻止獲授權人士進入處所進行檢驗或修葺，一經定罪可被罰款 $10,000 及監禁 6 個月。[5][6][7]

招標／委任檢查表

選聘前可用下列項目逐項核對：

註冊資格：在屋宇署網上註冊名單核實註冊檢驗人員／合資格人士／註冊承建商資格。[9]
書面報價：列明檢驗範圍、預計次數、報告／指明表格、修葺監督費用是否另計。
工作範圍：分清公用部分與個別處所；窗戶責任須核對公契，避免重複或遺漏。
招標／誠信聲明：宜以招標或比較報價選聘；可參考 PNBI-2 及房協／市建局《維修工程指引》所述招標最佳做法。要求服務提供者提交誠信／反圍標／利益衝突相關聲明（PNBI-2 主要對象為 RI／合資格人士／承建商）。若其後觸及大型維修工程採購，管委會／經理人利益申報另見站內大型維修文（BMO），勿混作驗樓專法要求。[11]
合約條款：載明法定通知期限、呈交文件責任、延誤通報機制、保險與工地安全要求。
時間表：對齊「委任—檢驗—修葺—呈交」各階段，預留會議及收標緩衝。
檔案交接：約定報告電子及紙本交付、會議簡報及日後查核所需附件。

公用窗戶與單位窗戶的維修責任，常因公契表述而出現爭議。法團應先核對公契、屋宇署通知及物業管理文件，再決定由法團統籌抑或由個別業主自行委任；必要時徵詢法律或專業意見，而不是單憑慣例行事。

法團實務提示

預先知會階段及早籌備（實務建議）：收到預先函件後，宜立即盤點基金、草擬時間表及物色合資格服務提供者，待法定通知送達時已有可執行方案。此屬籌備建議；法律責任仍以是否接獲法定通知為準。[2][5]
預先知會 ≠ 已產生法定遵從責任：根據署方說明，只有發出強制驗樓或強制驗窗的法定通知後，業主才有安排訂明檢驗及（如有需要）訂明修葺的法律責任。[5] 完成檢驗／修葺後仍須按通知要求呈交文件。另據 MWIS 業主頁說明，除接獲強制驗窗法定通知外，業主亦可隨時自願安排檢驗；惟自願檢驗並不等於已遵從日後送達的法定通知——樓宇若被選定，署方仍會送達強制驗窗法定通知。[8]
網上核對通知及遵從狀況：可於屋宇署網站搜尋大廈或個別單位的驗樓／驗窗通知及遵從記錄。[10]
居屋／租置／公屋範圍內處所：如樓宇或處所位於「居者有其屋計劃」屋苑、「租者置其屋計劃」屋邨或公共屋邨範圍內，須按強制驗樓／驗窗計劃進行訂明檢驗及修葺時，已填妥的指明表格應郵寄或親身遞交房屋局常任秘書長辦公室的獨立審查組辦理；並應先核對《建築物條例》適用之屋邨／屋苑／設施名單。[1][2]
工程規模擴大時：若檢驗後發現需要較大規模公用部分修葺，採購程序可能同時受《建築物管理條例》下大型維修工程採購規定約束，應預留招標、會議通知及決議時間。

參考資料

[1] 屋宇署：強制驗樓計劃：https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/mbis/index.html
[2] 屋宇署：強制驗窗計劃：https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/mwis/index.html
[3] 1823：強制驗樓法定通知須知（覆檢日期 2025-09-01）：https://www.1823.gov.hk/tc/faq/why-do-i-receive-the-statutory-notice-for-mandatory-building-inspection-what-should-i-do-and-when-do-i-need-to-complete-the-requirements
[4] 1823：強制驗窗法定通知須知（覆檢日期 2025-09-01）：https://www.1823.gov.hk/tc/faq/why-do-i-receive-the-statutory-notice-for-mandatory-window-inspection-from-the-buildings-department-what-should-i-do-and-when-do-i-need-to-complete-the-requirements
[5] 屋宇署：強制驗樓計劃——業主的法律責任及刑罰：https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/mbis/property-owners-and-owners-corporation/index_mbis_owners_liabilities.html
[6] 1823：不遵從強制驗樓法定通知的後果（覆檢日期 2025-09-01）：https://www.1823.gov.hk/tc/faq/what-are-the-consequences-of-failing-to-comply-with-statutory-notices-for-mandatory-building-inspection
[7] 1823：不遵從強制驗窗法定通知的後果（覆檢日期 2025-09-01）：https://www.1823.gov.hk/tc/faq/what-are-the-consequences-of-failing-to-comply-with-statutory-notices-for-mandatory-window-inspection
[8] 屋宇署：強制驗窗計劃——業主及業主立案法團：https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/mwis/property-owners-and-owners-corporation/index.html
[9] 屋宇署：註冊檢驗人員搜尋：https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/registers-search/registrationsearch.html?reg_type=RI(A),RI(E),RI(S)
[10] 屋宇署：搜尋通知及遵從狀況：https://www.bd.gov.hk/tc/resources/online-tools/search/notices.html
[11] 屋宇署：PNBI-2《在強制驗樓計劃及強制驗窗計劃下為委聘註冊檢驗人員／合資格人士及註冊承建商進行招標程序的最佳做法》（2012年12月）：https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/codes-and-references/practice-notes-and-circular-letters/pnbi/PNBI002.pdf

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強制驗樓與強制驗窗：法團應如何準備