以香港第344章及官方資料梳理大型維修工程採購的現行定義、招標、利益申報、會議通知、親身投票與紀錄保存要求，並區分2026年仍在諮詢的擬議改革。
大型維修工程往往涉及長年累積的維修需要、可觀的共同開支及多輪業主決議。自《2024年建築物管理（修訂）條例》於2025年7月13日實施後，法團在某些大型維修工程採購上，須處理特定的招標、申報、通知、親身投票及紀錄要求。[1] 本文以現行官方資料整理程序要點，協助法團和管理公司建立可核對的工作清單；個別大廈仍須同時核對公契、政府命令、批准圖則及專業意見。
物業管理業監管局說明，「大型維修工程採購」主要是關乎「修理、更換、保養或改善有關建築物的公用部分」，而工程項目牽涉每個單位的平均採購價值超過30,000元。[2]
第一步：先判斷工程是否屬「大型維修工程採購」
「維修工程」並不會僅因工程名稱含有「大維修」而自動適用新程序。關鍵是工程是否用於修理、更換、保養或改善公用部分，以及按單位數目計算後，每個單位所佔的工程價值平均是否「超過或相當可能超過」30,000元。[2] 在計算、分拆工程範圍或推算成本前，法團應保存顧問估算、工程清單、單位數目計算基礎及採購啟動日期的紀錄。
| 核對問題 | 實務文件 | 為何重要 |
|---|---|---|
| 工程範圍是否關乎公用部分？ | 顧問報告、維修清單、圖則或公契相關條款 | 決定工程是否落入相關定義。 |
| 每單位平均價值是否超過或相當可能超過30,000元？ | 估算表、單位數目計算表、報價或預算 | 決定是否觸發大型維修工程採購的特別程序。 |
| 何時決定啟動採購及接觸供應商？ | 管委會會議紀錄、採購時間表 | 讓後續招標、申報及會議紀錄有可追溯起點。 |
如工程涉及法定命令、緊急安全風險或多個獨立項目，切勿為了遷就門檻而任意切割工程或延後必要維修；應先取得適切專業意見，並把理由和決定記入會議紀錄。
第二步：招標與利益申報要在決定前處理
現行修訂強調採購過程的可見度。監管局指出，招標承投文本須在物業顯眼處展示供業主參考、逾期投標書不得接納，並按採購價值設定最低招標數目。[2] 一般而言，如採購價值超過或相當可能超過200,000元，須向至少5名潛在供應商發出招標承投；如價值超過或相當可能超過10,000元但不超過或相當不可能超過200,000元，則須向至少3名潛在供應商發出招標承投。[2]
同時，管委會參與者、經理人及負責相關採購的人士，須就已提交標書所涉的金錢或個人利害關係，以及與投標者的關連作出申報；如有申報，管委會須在物業顯眼處展示申報通知。[2] 有申報的人士可能受出席、參與採購活動或投票限制，法團不應把利益申報視作只在簽約後才補辦的文書工作。
《2024年建築物管理（修訂）條例》主要修訂內容的官方說明指出，第2類大額採購的參照款額改以「對上3個已結束的財務年度的平均年度開支款額」為基準，而非「每年預算」。[3]
雖然第2類大額採購與大型維修工程採購是不同類別，但同一採購計劃若同時牽涉維修工程、持續服務及不同合約安排，法團應在啟動前先釐清適用類別，避免錯用門檻或遺漏程序。
第三步：業主大會通知必須讓業主看見成本和決議性質
討論大型維修工程採購的業主大會，通知不可只列出籠統的「工程事宜」。監管局說明，相關會議通知必須載列標明為「重要提示」的陳述，說明議程涵蓋此類採購，並列明建築物管理基金或每名業主須為該採購支付的預算金額。[2]
會前文件宜讓業主能理解至少四件事：工程範圍、預算與資金來源、投標／建議方案的差異，以及擬議決議實際要求業主決定甚麼。就複雜工程，法團可把常見問題、顧問簡報和利益申報資料連同通知安排查閱；但必須注意，資料介紹不能取代法定會議通知及決議程序。
第四步：親身投票門檻並不等於一般法定人數
大型維修工程採購的決議，除受業主大會一般法定人數要求規限外，另設親身投票門檻。民政及青年事務局／民政事務總署的2026年8月諮詢文件概述現行安排為：業主大會法定人數是業主人數的10%，而大型維修工程採購決議須獲不少於業主人數的5%或100名業主（以較少者為準）親身出席會議投票。[4]
監管局的現行說明指出：「《修訂條例》規定須至少5%的業主或100名業主（以較少者為準）親身投票通過有關『大型維修工程採購』的決議。」[2]
因此，會議主持人及點票安排應清楚分開記錄：誰屬親身出席業主、誰透過委任代表投票、法人團體業主是否以符合指定機制的自然人授權出席，以及各項決議的票數。會議紀錄須就大型維修工程採購決議分別記錄親身投票和透過委任代表投票的票數，副本須在會議日期後28天內發送給所有業主及租客代表。[2]
不要把2026年諮詢建議當作現行法例
2026年8月的官方諮詢文件提出考慮按每單位平均承擔工程價值30,000元、80,000元及120,000元，分級提高法定人數及親身投票門檻，亦建議考慮在業主大會前舉行大型維修工程簡介會。[4] 這些內容在文件中以「建議考慮」及「徵求意見」提出，公眾意見截止日期為2026年9月11日。[4]
截至本文更新日期，該等分級門檻和簡介會安排是諮詢中的擬議改革，並非現行法定要求。法團可留意政策發展及預作溝通準備，但不應把80,000元或120,000元級別、15%／20%法定人數，或新增簡介會要求寫入現行合規聲明。
一份可交給管委會的程序清單
| 階段 | 應完成的工作 | 應保存的證據 |
|---|---|---|
| 立項 | 確認工程範圍、公用部分性質、估算及每單位平均價值。 | 顧問報告、估算、單位計算表、會議紀錄。 |
| 招標 | 按適用門檻邀請足夠潛在供應商、展示招標文本及管控截標時間。 | 招標名單、發出記錄、展示相片、收標記錄。 |
| 申報 | 收集並展示適用的利益／關連申報，處理避席及投票限制。 | 申報表、展示記錄、相關會議紀錄。 |
| 會前通知 | 在通知中以「重要提示」清楚列明採購性質與預算資料。 | 通知文本、派發／展示證明、方案資料。 |
| 會議及點票 | 核對法定人數及親身投票門檻，分開記錄親身與委任代表票。 | 簽到、授權文件、點票表、決議及會議紀錄。 |
| 會後 | 在法定時限內發送會議紀錄，妥善保存招標和會議文件。 | 發送記錄、會議紀錄、完整採購檔案。 |
程序透明並非保證工程沒有爭議，但完整、可追溯的採購與點票紀錄，能讓業主理解決定的依據，亦讓法團在有疑問時能回應「何時、由誰、按甚麼資料作出決定」。
本文為一般資訊，不構成法律、工程或採購意見。大型維修工程的適用程序可受公契、工程性質、政府命令、個別批准文件及後續法例修訂影響；在啟動工程、發出招標或召開業主大會前，法團宜按個案取得適切專業意見。
參考資料
[1] 民政事務總署：《2024年建築物管理（修訂）條例》：https://www.buildingmgt.gov.hk/tc/Policy_and_Legislation/2_10.html
[2] 物業管理業監管局：《建築物管理條例（第344章）》：https://www.pmsa.org.hk/tc/professional-development/BMO
[3] 民政事務總署：《2024年建築物管理（修訂）條例》主要修訂內容小冊子：https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/Major_Amendments_BMO2024.pdf
[4] 民政及青年事務局及民政事務總署：《建築物管理條例》（第344章）建議修訂諮詢文件（2026年8月）：https://www.had.gov.hk/file_manager/tc/documents/consultation_papers_bmo.pdf