小型物業遵從 Cap 572 會遇到的困難

以消防處《遵辦消防處消防安全指示的實務指南》（2024年12月第四版）、相關通函，以及屋宇署、樓宇復修平台的公開頁面，整理小型舊樓業主和業主立案法團遵從《消防安全（建築物）條例》（第572章）時較常卡住的地方，以及官方文件寫明的出路。

本文只談困難和可行途徑。大廈是否受第572章規管、屋宇署與消防處如何分工發指示，見站內：《消防安全（建築物）條例》（第572章）：法團／業主須知。第572章不是《建築物管理條例》（第344章）。會議、法定人數和委任代表屬第344章的程序，不取代本條例的指示。

資料截至 2026年10月9日。期限、項目和可否採用某項靈活措施，以該幢樓已收指示正本及執行當局的書面回覆為準。本文是一般資訊，不構成法律、工程或採購意見，也不判斷任何一幢樓是否獲豁免。

編輯備註：下文「指示」指執行當局根據第572章發出的消防安全指示。「實務指南」指消防處2024年12月《遵辦消防處消防安全指示的實務指南》。

為何小型物業特別容易卡住

消防處一份載於民政事務總署大廈管理網站的簡報，把業主處理指示時的主要困難歸納為三類：協調與統籌、財政，以及技術（結構與空間）。簡報把收到指示後的第一階段寫成：業主之間先協調並就工程取得共識，然後才聘請承辦商。[1]

實務指南第7章用相近的說法：擁有人遵辦指示時，可能需要額外時間處理工程統籌、財政和技術等困難。[2]

小型商住樓和唐樓特別容易同時碰上這三類問題：

• 協調。 屋宇署說明，樓宇公用部分的改善工程應由共同業主安排；已按《建築物管理條例》成立法團的，由法團安排。民政事務總署可協助業主成立法團。[3] 未有法團時，要逐戶對齊工程範圍和分攤，往往比有法團更慢。成立步驟見：如何成立業主立案法團？完整步驟與法定要求指南。需要開會通過工程和開支時，通知期、法定人數和委任代表見：業主周年大會：通知期、議程、法定人數與召開責任、業主大會委任代表（Proxy）：法定格式、48小時期限與有效性。
• 業權影響安裝位置。 實務指南把「業權問題影響安裝位置」列為花灑系統、消防栓及喉轆系統的困難。綜合用途樓宇的非住用部分與住用部分，負責人不一定是同一人。[2]
• 財政與不熟悉程序。 實務指南寫，業主面對復修時有財政負擔，也缺乏技術知識，並擔心聘請顧問和承辦商時出現不當行為或合約糾紛。[2]
• 結構與空間。 指南以木結構、斜形屋頂、樓梯公用地方狹窄為例，說明水缸、喉轆或入水掣未必放得下。[2]

消防處和屋宇署是兩個執行當局：裝置及設備屬消防處，規劃、設計和建造屬屋宇署。小型樓可以先收到其中一份指示，也可以兩份都有。本文以下先寫消防處指南中的裝置困難；建造範疇的替代做法見後文，不在此重述適用範圍。

安裝消防裝置時常見的困難

實務指南第3章只舉出三類安裝困難。是否每一項都適用，看指示正本，不是看樓齡。指南另註明：自動噴灑系統適用於綜合用途建築物內、總樓面面積超過230平方米的非住用用途部分。[2]

自動噴灑系統（花灑）

指南列出的困難是：[2]

1. 業權問題影響花灑系統的安裝位置；
2. 超出結構負荷或空間不足，難以安裝消防水缸；或
3. 前樓梯地下出入口空間不足，難以安裝花灑系統入水掣。

消防栓及／或喉轆系統

指南列出的困難是：[2]

1. 業權問題影響消防栓及／或喉轆的安裝位置；
2. 超出結構負荷或空間不足，難以安裝消防水缸；
3. 樓梯內的公用地方空間不足，難以安裝消防栓及／或喉轆；或
4. 空間不足，難以安裝消防入水掣、上水缸或上水泵。

指南配圖的例子包括木結構建築、斜形屋頂，以及樓梯公用地方過於狹窄。

手控火警警報系統

指南只寫一項：前樓梯地下出入口空間不足，難以安裝手控火警警報系統的控制板。[2]

官方的靈活和務實措施

實務指南第4章按樓高列出「靈活和務實措施」。這些是消防處公布的處理方法，不是本文對某一幢樓的豁免判斷。能否採用，要由註冊消防裝置承辦商或顧問按現場做方案，並以消防處批准的圖則為準。

樓高3層或以下的綜合用途建築物

非住用用途部分的擁有人可考慮折衷式喉轆系統：由街喉直接供水，無須安裝消防水缸和水泵，但須安裝符合標準的防止回流裝置，以免污染政府食水。[2]

消防處通函第2/2016號公布，接納在樓高三層或以下目標樓宇的非住用部分，裝設由政府供水水管直接供水的折衷式喉轆系統（直接供水類型），以代替設有水缸和固定消防泵的傳統喉轆系統。獲授權的顧問和註冊消防裝置承辦商可就此提交建議。[4]

樓高不超過6層或低於20米的建築物

實務指南寫：一般來說，這個高度的綜合用途建築物已豁免安裝消防栓系統，而喉轆系統須配備2,000公升有效容量的供水缸。通函第5/2016號按地區調整有效供水缸容量。指南的表述是「不少於」下表右欄；通函附表的數字如下。[2][5]

建築物所在地區	喉轆系統有效供水缸容量
樓宇密集地區	500公升（指南寫「不少於500公升」）
樓宇分散及偏遠地區	750至1,500公升（指南寫「不少於750至1,500公升」）

通函第5/2016號同時寫明一項放寬條件：目標建築物樓高不超過六層或低於20米，而且其中一個主要面設有緊急車輛通道可供消防車直達，可獲放寬上述消防栓／喉轆規定，並只需裝設喉轆系統；放寬內容詳見通函第3/2007號。本文沒有複述第3/2007號全文。通函並寫，經修訂的供水缸容量要求已於2016年10月12日生效。[5]

上表是類別性的容量要求，不是對某一地址的批核。

樓高7層或以上或高於20米的建築物

實務指南第4.3節寫明三層調整：[2]

• 經考慮最大一層樓面面積後，消防水缸最低所需存水量原為9,000至36,000公升。消防處在不影響消防安全水平的前提下，已把最低所需存水量劃一為9,000公升。
• 再進一步減至4,500公升的條件是：建築物其中一個主要面設有通道可供消防車輛直達，而且50米範圍內設有街道消防栓。
• 除了減容量，消防處亦接納這個高度的目標建築物把食水系統與消防栓／喉轆系統合併，作為傳統系統以外的替代。詳情見通函第4/2023號。

通函第4/2023號（2023年7月5日）寫明，由即日起接納在高於20米或樓高七層或以上的目標建築物，將食水系統與消防栓／喉轆系統合併，以替代傳統系統。通函舉了五個例子，包括不設消防水缸、由天台食水缸經消防泵供水（緊貼食水缸下游須有防止回流裝置），以及把現有食水缸一分為二等。具體接駁以通函附錄為準，本文不改繪。[6]

樓高4層至12層、因結構或空間未能裝水缸

實務指南第4.4節：適用於因結構或空間限制而未能安裝消防水缸的4至12層高綜合用途建築物。在食水供應不受污染，以及訂有措施防止非法用水的前提下，容許固定消防泵直接接駁政府供水水管。[2]

建築物樓層	指南所述適用系統
樓高4至6層	折衷式喉轆系統（直接泵水設計）
樓高7至12層	折衷式消防栓／喉轆系統（直接泵水設計）

通函第4/2023號第二部分確認：這項直接泵水設計，是把直接供水類型的折衷安排，擴展到因結構或空間限制而未能裝設消防水缸的四至十二層高建築物，從而免卻消防水缸。防止回流裝置屬供水裝置，須在工程展開前獲得水務署批核。[6]

其他可考慮的位置

指南第4.5節另外列出一些位置上的做法，仍然要經圖則批准，不是業主自行改位即可：[2]

• 花灑： 可安裝由街喉直接供水的折衷式花灑（無須消防水缸和消防水泵）；入水掣可考慮設於後門、庭院或其他可行位置；亦可與消防栓／喉轆系統共用水缸。
• 消防栓／喉轆： 可考慮在頂層樓梯上蓋安裝水缸和水泵；樓梯空間充足時，可考慮在樓梯內部裝水缸；可在天台樓梯平台放置消防泵及相關設備；入水掣可考慮設於後門、庭院或其他可行位置；可在樓層之間的樓梯平台及較高位置安裝喉轆；在水務署不反對下，可考慮把廢置水缸改裝成消防水缸。
• 手控火警警報： 可考慮在建築物其他可行位置安裝控制板。

經專業證明完全沒有空間或結構不能承受

指南第4.6節的標題是：適用於經認可人士／結構工程師證明完全沒有足夠空間，或結構不能承受安裝消防栓及喉轆系統的建築物。該節寫明的安排是：豁免安裝消防栓及／或喉轆系統，並只須在每一樓層的公用地方設置一個不少於4公斤的手提乾粉式滅火筒。[2]

這是指南中的一項有前提的安排。本文不判斷任何樓宇是否已符合該項證明。它也不是物聯網火警偵測系統方案；兩者的條件和裝置都不同。

屋宇署建造範疇的替代例子

裝置以外，屋宇署專頁寫明會以彈性和務實的方法執行指示。業主可與負責人員商討符合現場的方案，或聘請顧問／認可人士制定其他方案。專頁舉了兩個較常遇到的例子：[3]

• 所批准的樓梯因現場限制，不足以做防護門廊時，屋宇署接受以一道耐火時效高一倍的防火門，代替兩道防火門的防護門廊。
• 逃生樓梯內的非緊急設施以耐火物料圍封後，局部位置的最少高度可不少於1,900毫米、最少闊度可不少於750毫米。

天台能否放消防水箱，專頁要求先由認可人士及／或註冊結構工程師評估現有結構，涉及建築工程（包括鞏固）時須向屋宇署呈交改動及加建建議。[3]

不要把上述措施說成「這幢樓可以用物聯網」

六層或以下目標樓宇另有消防處公布的物聯網火警偵測系統替代方案，用來處理消防喉轆及手控火警警報方面的要求。條件、組件和申請意向書以消防處通函及站內專文為準，本文不判斷個別大廈可否採用：物聯網火警偵測系統代替消防喉轆（第572章）。

支援入口：支援中心、貸款與資助

消防處樓宇改善支援中心

消防處網頁寫明，支援中心由業主及佔用人收到相關條例的指示開始，提供協調、技術支援及財政資助方面的資訊與協助，直至工程完成並達到法例要求。服務包括解釋條例要求、介紹政府現有支援、促進圖則審批和安排工程驗收；有需要時轉介其他部門或機構。查詢電話 2272 9112，電郵 fsdbisc@hkfsd.gov.hk。服務時間為星期一至星期六上午9時至晚上8時，公眾假期除外，不設用膳時段。[7]

該頁所列地址（2026年10月9日讀取）：[7]

• 港島區：香港灣仔告士打道5號稅務大樓35樓
• 九龍區：九龍大角咀道42號消防處大角咀辦公大樓3樓
• 新界區：新界元朗鳳琴街2號元朗消防局閣樓

實務指南（2024年12月）只載九龍一處，並寫「旺角辦公大樓」。大樓名稱以消防處上述網頁為準；前往前最好再看該頁或致電確認。[2][7]

實務指南第9章另列出兩份名單的網址，供揀選註冊消防裝置承辦商時參考：成功遵辦第572章指示的承辦商名單，以及有意承辦消防安全改善工程的承辦商名單。指南同時載有紀律委員會命令的查閱頁。名單不是本文的推薦。[2]

屋宇署建造工程方面，簡易指南的查詢熱線是 2626 1616（由1823接聽），郵寄可寄九龍油麻地海庭道11號西九龍政府合署北座11樓屋宇署防火規格組，電郵 enquiry@bd.gov.hk。[8]

貸款與資助：先看計劃是否仍接受申請

實務指南把市建局「樓宇復修綜合支援計劃」列為財政支援，並點名三項與消防改善相關的計劃：消防安全改善工程資助計劃、有需要人士維修自住物業津貼計劃、樓宇安全貸款計劃。指南所載查詢電話是 3188 1188，平台頁為樓宇復修綜合支援計劃。[2]

2026年10月9日讀取的樓宇復修平台，把計劃分成「接受申請」和「已截止申請」。當日頁面：

• 接受申請（平台當日所列，資格仍以該頁為準）：公用地方維修資助、預防性維修資助計劃、樓宇安全貸款計劃、有需要人士維修自住物業津貼計劃、水安全計劃資助計劃。[9]
• 已截止申請（平台當日所列）：強制驗樓資助計劃、樓宇更新大行動2.0、消防安全改善工程資助計劃、「招標妥」樓宇復修促進服務、優化升降機資助計劃、樓宇排水系統維修資助計劃。[9]

「消防安全改善工程資助計劃」專頁寫明：第三輪已於2023年9月30日截止申請。該頁仍載參加資格和資助上限，但那是計劃本身的說明，不是現時仍可新申請的意思。不要按該頁的金額當作目前可以申領的資助。[10]

仍見於「接受申請」的兩項，屋宇署綜合支援頁有如下表述（金額和資格以該頁及主辦機構當日說明為準）：[11]

• 樓宇安全貸款計劃（屋宇署）：向業主提供貸款，上限為每個單位港幣100萬元；符合資產審查規定的業主可獲免息貸款。
• 有需要人士維修自住物業津貼計劃（市建局管理）：屋宇署該頁寫，每位合資格業主每單位的津貼上限已由40,000元上調至80,000元。

貸款計劃專頁另有兩點，和法團籌資直接有關：[12]

• 不論工程是自願，還是根據法定命令、通知、消防安全指示或改善消防安全指示而進行，個別業主都可申請，範圍包括「消防安全相關改善或更換」。
• 當局並無賦予業主立案法團向這項計劃貸款的權力，業主應個別遞交申請。 若工程由法團統籌，而法團願意提供合約、標書、會議紀錄等，屋宇署可直接向法團索取，申請人就不必重複提交那些文件。

消防處「改善消防安全工程貸款」頁說明，這項由屋宇署署長管理的計劃可涵蓋：改善消防裝置或設備的工程、改善建築物消防安全標準的工程、相關附帶或跟進工程，以及相聯的專業服務。消防處處長擁有審批由屋宇署轉介的貸款申請的權力。屋宇署貸款熱線是 2626 1579。[13]

支援中心簡介寫，中心會協助業主申請政府資助及「招標妥」。[7] 復修平台則把「招標妥」列在已截止申請。[9] 兩頁同時存在，申請前以平台當日狀態為準，不要假設中心簡介提到的每一項計劃仍在收表。

延長遵辦期限

期限以指示為準

屋宇署《遵從消防安全指示簡易指南》寫：接獲屋宇署指示後，公用部分遵從期限一般為一年，個別處所遵從期限一般為六個月。[8] 這是該指南對屋宇署指示的一般說法，不是消防處實務指南裡的一個固定月數。實務指南沒有另定一個適用於所有指示的概括月數。實際日期以你收到的指示正本為準。

延長的原則

消防處實務指南第7章：只要擁有人／佔用人能提供實質而合理的理由，消防處會因應個別情況考慮延長遵辦期限，以便完成改善工程。指南沒有寫可延長多少個月。[2]

屋宇署專頁：未能在指定期內完成時，業主應以書面申請延期，並提交證明文件。專頁舉例包括法團會議紀錄、招標文件、施工時間表、租約、已展開工程的證明、臨時健康問題等。[3]

消防處簡報在「延期遵從指示的申請」下，把「有實質進展」的例子寫成：業主會議紀錄、申請政府資助的文件、獲批資助的證明、承辦商招標文件、委聘承辦商的合約、呈交消防裝置圖則的證明。簡報亦提到會簡化處理，並主動聯絡業主跟進。這些是簡報所列的例子，不是一份法定清單。[1]

做到之後：遵辦通知信

實務指南第6章的流程是：招標聘請工程顧問及／或註冊消防裝置承辦商，呈交消防裝置設計圖則；不獲批准就要修訂再交，獲批准才展開工程；完成後向消防處申請驗收；人員按已批准圖則驗收；不合格會通知承辦商改進，合格則向擁有人發出遵辦通知信。指南第6.1節附有該信的樣本。[2]

同一章備註：若工程涉及加建及改動，例如改動消防水缸、水泵、供水系統等，註冊消防裝置承辦商或認可人士須先取得屋宇署、水務署等部門的書面許可，並在呈交圖則時一併遞交。[2]

消防處簡報亦寫：驗收符合要求後，執行當局向業主發出指示已獲遵從的信件（簡報稱「遵辦信」）。[1]

屋宇署建造工程完成後的通知和證明文件，見適用範圍一文，此處不重寫。

未遵從時，指南與屋宇署網頁的罰則表並不一致

實務指南第8章引第572章寫明（並註明第6級罰款金額為100,000元；金額詳情參閱《刑事訴訟程序條例》（第221章）第113B條附表8，如有修訂恕不另行通知）：[2]

• 第5(8)條：擁有人／佔用人無合理辯解而沒有遵從消防安全指示，一經定罪，可處第6級罰款，並可就指示持續未獲遵從的每日另處罰款10,000元。
• 第6(1)條：裁判官在裁定犯了第5(8)條罪行後，可應執行當局申請作出符合消防安全令。
• 沒有遵從符合消防安全令，一經定罪，可處罰款200,000元，並可就命令持續未獲遵從的每日（不足一日亦作一日計算）另處罰款20,000元。

消防處簡報寫，修訂條例於2024年12月13日在憲報刊登並正式生效，並把不遵辦指示的罰則由修例前的第4級（25,000元）、每日2,500元，列為修例後的第6級（100,000元）、每日10,000元；符合消防安全令由修例前第5級（50,000元）、每日5,000元，列為200,000元及每日20,000元。[1]

同一日讀取的屋宇署消防安全專頁，罰則表仍列「指示未獲遵從」為第4級（最高25,000元）及每日2,500元，「符合令未獲遵從」為第5級（最高50,000元）及每日5,000元。[3] 屋宇署和消防處較早的條例簡介冊，亦仍印有修例前的級別。撰文時香港電子法例的條例全文頁未能完整下載，因此本文不把專頁上的舊表當作現行罰則，而以實務指南所引條文及上述簡報所述、已生效的修訂為準，並請讀者自行核對電子法例現行文本：《消防安全（建築物）條例》（第572章）。

簡報另述，修訂加入了防止阻礙法團遵辦、以及拒絕分擔工程費用的條文。投影片上的罪名與罰則欄位在排版上不易逐項對齊，本文不轉述那些罰款數字，請直接查條例。

站內下一站

• 適用範圍、雙執法當局和指示框架：《消防安全（建築物）條例》（第572章）：法團／業主須知
• 六層或以下的物聯網替代方案（本文不代判斷可否採用）：物聯網火警偵測系統代替消防喉轆（第572章）
• 尚未成立法團：如何成立業主立案法團？完整步驟與法定要求指南
• 為工程召開會議：業主周年大會：通知期、議程、法定人數與召開責任、業主大會委任代表（Proxy）：法定格式、48小時期限與有效性
• 同題短問：收到第572章消防安全指示後，小型物業最常見的困難是甚麼？

把指示正本、會議紀錄、報價、資助或貸款申請，以及與屋宇署、消防處的書面往來放在一起，比只比較一句「空間不足所以做不到」有用。空間和結構問題，先對照實務指南第4章和相關通函，再向樓宇改善支援中心或已聘的註冊消防裝置承辦商核對，不要自行宣布豁免。

本文為一般資訊，資料截至 2026年10月9日，不構成法律、工程、安全或採購意見。指示內容、遵從期限、可否採用某項靈活措施，以及某項資助或貸款是否仍接受申請，以現行條例、指示正本、消防處／屋宇署最新文件，以及樓宇復修平台當日說明為準。

參考資料

[1] 消防處：《消防安全（建築物）條例》簡報（檔案載於民政事務總署大廈管理網站，CPBM_Ref3a.pdf）：https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/CPBM_Ref3a.pdf [2] 消防處：《遵辦消防處消防安全指示的實務指南》（2024年12月，PDF）：https://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/safety/Guidebook_for_the_compliance_of_Fire_Safety_chi.pdf [3] 屋宇署：消防安全（專頁）：https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/fire-safety/index.html [4] 消防處：通函第2/2016號《執行香港法例第572章〈消防安全（建築物）條例〉而裝設的折衷式喉轆系統》（PDF）：https://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/circular/2016_02_chi.pdf [5] 消防處：通函第5/2016號《執行香港法例第572章〈消防安全（建築物）條例〉而裝設的喉轆系統的修訂供水缸要求》（PDF）：https://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/circular/2016_05_chi.pdf [6] 消防處：通函第4/2023號（2023年7月5日，PDF）：https://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/circular/2023_04_chi_20230706_105808.pdf [7] 消防處：樓宇改善支援中心簡介：https://www.hkfsd.gov.hk/chi/fire_protection/fs_bisc.html [8] 屋宇署：《遵從消防安全指示簡易指南》（PDF）：https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/pamphlets-and-videos/laymans_guide_on_compliance_with_fire_safety_directions_c.pdf [9] 樓宇復修平台：樓宇復修綜合支援計劃：https://brplatform.org.hk/tc/subsidy-and-assistance/integrated-building-rehabilitation-assistance-scheme [10] 樓宇復修平台：消防安全改善工程資助計劃：https://brplatform.org.hk/tc/subsidy-and-assistance/fire-safety-improvement-works-subsidy-scheme [11] 屋宇署：樓宇復修綜合支援計劃：https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/financial-assistance/index_ibras.html [12] 屋宇署：樓宇安全貸款計劃：https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/financial-assistance/index_bsi_loanscheme.html [13] 消防處：改善消防安全工程貸款：https://www.hkfsd.gov.hk/chi/fire_protection/notices/fsils.html