常見問題

根據香港《消防（裝置及設備）規例》，大廈的擁有人或佔用人（通常由業主立案法團或物業管理公司代為執行）必須保持其處所內的消防裝置及設備時刻在有效操作狀態。

法例規定，所有消防裝置及設備必須每12個月最少由註冊消防裝置承辦商檢查一次。檢查完成後，承辦商會簽發「消防裝置及設備證書」（即 FS 251 證書），法團必須妥善保存該證書以作記錄，並在消防處巡查時出示。

負責簽發 FS251（消防裝置及設備證書）的是註冊消防裝置承辦商。 根據《消防（裝置及設備）規例》（第95B章）第9條，註冊承辦商在任何處所完成消防裝置或設備的裝置、保養、修理或檢查後，須在完成工程後14天內，向作出指示而由此承擔工程的人發出證書，並把副本送交消防處處長。[1]

這項簽發責任與消防裝置擁有人須保持裝置有效操作及安排周年檢查的責任不同。法團、業主或管理人如負責相關公用部分，應按本身的管理安排接收和保存已收到的證書、檢查報告、缺陷紀錄和修理資料；但不應把第9條原本加諸註冊承辦商的簽發責任混同為其他人士的法定簽發責任。[1] [2]

消防處現設有 FS251 網上遞交系統及相關常見問題和使用指引。安排工程前，宜核對承辦商是否屬註冊消防裝置承辦商，並在工程完成後核對證書所涉處所、工作內容和日期是否與實際紀錄相符。[2]

實務下一步： 將 FS251、缺陷清單、報價、維修紀錄和下次周年檢查日期集中保存；如對證書或消防裝置狀況有疑問，應向消防處或合資格專業人士查詢。可延伸閱讀：消防裝置周年檢查：法團必須知道的法規要求與實務指南。

參考資料

[1] 香港電子法例，《消防（裝置及設備）規例》（第95B章）第9條
[2] 香港消防處，消防裝置及設備證書（FS251）網上遞交系統

《消防安全（建築物）條例》（第 572 章）適用于 1987 年或以前落成的指定目標樓宇。當法團或業主接獲當局發出的「消防安全指示」或「改善消防安全指示」時，必須在指定期限內委聘註冊承辦商提升大廈的防火設施。 改善範圍通常涵蓋提升逃生途徑、耐火構造及消防裝置（例如喉轆系統與火警警報系統）。[1] [2]

根據修訂後的法例，若無合理辯解而未有遵從符合消防安全令或改善指示，屬於刑事罪行，最高可被判處罰款 20 万港元，並可就持续未获遵从的每日另处罚款；違法者亦可能面臨法律檢控。因此，接獲指示後切勿拖延。[3]

法團管委會應立即召開會議，檢視指示內容、估算工程費用、申請政府的各類大廈維修資助計劃，並透過業主大會通過招標及工程決議。

實務下一步： 將指示交由專業顧問或註冊承辦商評估，制定改善工程方案，並同時向民政事務總署或市區重建局查詢相關資助。相關閱讀：消防裝置周年檢查：法團必須知道的法規要求與實務指南。

參考資料

[1] 香港電子法例，《消防安全（建築物）條例》（第572章）
[2] 香港消防處，〈綜合用途建築物及住用建築物的消防安全〉
[3] 香港特別行政區政府新聞公報，〈7月提修例加強樓宇消防安全〉

走火通道的防煙門必須保持常關，且不得在通道上堆放雜物。任何人如將防煙門楔開、鎖上或在走火通道阻塞雜物，均屬違反《消防（消除火警危險）規例》，業主、佔用人或法團可能因此被檢控及票控罰款。 防煙門的主要功能是在發生火警時阻擋濃煙與熱力蔓延，爭取逃生時間。[1] [2]

若大廈公用走廊或樓梯間長期有雜物堆放或防煙門失效，消防處或屋宇署人員巡查發現後，會向有關人士或法團發出「消除火警危險通知書」。如未能在限期前清理，當局可提出檢控；近年法庭對同類違規個案的罰款金額顯著提高，不少違規業主或佔用人被判罰數萬港元。[2] [3]

法團與物業管理公司應建立定期巡查機制，及時清理走廊雜物，並向居民宣導切勿為求一時方便而楔開防煙門。

實務下一步： 在大廈當眼處張貼防火告示，加強公用走廊巡邏，並對違規堆放雜物或破壞防煙門的行為採取果斷勸喻或清理行動。相關閱讀：走火通道與消防缺陷跟進指南。

參考資料

[1] 香港消防處社交專頁，〈保持防煙門關閉能有效阻止火勢蔓延及濃煙擴散〉
[2] 香港消防處，〈防火工作常見問題〉
[3] 香港特別行政區政府新聞公報，〈四名業主沒有遵從相關消防安全條例分別被罰逾五千元至一萬元〉

大廈的公用走火通道、樓梯和出口必須保持暢通；不得因鐵閘、電鎖、雜物或其他裝置而阻礙逃生。至於私人單位出入口的鐵閘或電鎖，是否可接受取決於實際位置、開啟方式、逃生寬度、火警或停電時的運作，以及是否影響防火門和共同逃生路線。 因此，不能以「所有鐵閘都可以」或「所有電鎖都不可以」作一概而論的判斷。[1] [2]

裝置若位於共用走廊、樓梯間、出口或防火門附近，尤其容易影響逃生和消防救援。法團及管理公司應先核對公契、批核圖則及消防安全要求；如涉及電鎖或改動防火門，應向消防處、屋宇署或合資格專業人士查詢，而不應只依賴承辦商口頭意見。

已裝設的門鎖或鐵閘應定期檢查，確保住戶在緊急情況下能迅速離開，不會出現失靈、需尋找鑰匙、逃生路線縮窄或防火門無法正常關閉等情況。

實務下一步： 巡查所有公用逃生路線，記錄閘門、鎖具及防火門的位置和開啟方式；如發現疑慮，先暫停使用可能妨礙逃生的裝置，並取得主管部門或合資格專業人士的書面意見。相關閱讀：大廈走火通道的防煙門被楔開或堆放雜物，法團與業主會面臨甚麼法律責任？。

參考資料

[1] 香港消防處，〈防火工作常見問題〉
[2] 屋宇署，〈消防安全〉
[3] 香港電子法例，《消防條例》（第 95 章）

消防裝置或設備的擁有人須至少每 12 個月安排一名註冊消防裝置承辦商進行檢查，並保持裝置有效操作。 因此，法團或負責公用部分的管理方不應把周年檢查交予未具註冊資格的人士；檢查後亦應妥善保存由承辦商簽發的相關證明及維修紀錄。[1]

消防處把註冊消防裝置承辦商分為第 1、2、3 級，能夠處理的消防裝置種類並不完全相同。委聘前，法團應在消防處的官方名冊核對公司名稱、註冊編號、牌照級別和有效狀態，並確認其級別涵蓋大廈現有的消防系統；不要只依賴報價單上的自稱資格。

周年檢查不等於所有缺陷已自動修妥。若承辦商發現故障、失效或不符合要求的裝置，法團應取得書面缺陷說明、維修建議與完成日期，並跟進工程及保存前後紀錄。

實務下一步： 建立年度消防裝置台帳，載列承辦商名稱與註冊編號、檢查日期、FS251、缺陷項目、修理進度及下次到期日；委聘前以消防處官方名冊作一次覆核。相關閱讀：誰負責簽發 FS251 證書？。

參考資料

[1] 香港電子法例，《消防（裝置及設備）規例》（第 95B 章）第 8 條
[2] 香港消防處，註冊消防裝置承辦商及相關資料

防火門是重要消防安全設施，不可擅自拆除、改裝，或以不符合所需耐火規格的門替換。更換或改動前，應先核對批准圖則、法定要求及實際所需的耐火效能；防火門應妥善安裝、沒有明顯空隙並設有關門器。[1]

一般而言，樓宇出口的防火門不得裝有上鎖裝置。如有需要把出口門鎖上以防止由外進入，鎖具必須可隨時從內開啟而無須使用鑰匙；如採用電動鎖，則須在電力故障時自動解除。任何改動也不得阻塞相鄰處所的出入口或走火通道。[1] [2]

防火門的具體耐火時效、設計和工程程序會因樓宇批准圖則、位置及工程範圍而異。法團或業主如收到消防安全指示，應委聘適當的專業人士或承建商，並保留供應商資料、測試／評估報告及完成工程後所需的證明文件。

實務下一步： 改動或更換防火門前，先查閱樓宇的批准圖則（可於屋宇署樓宇資訊中心或「百樓圖網」查閱）。[2] 由於改動單位門口會涉及大廈公用部分，業主應先查看公契及其他相關文件有否訂明限制，並按需要先徵求業主立案法團、互助委員會或管理公司同意。[2] 如發現耐火結構遭違例改動或欠妥，業主、業主立案法團或管理公司應延聘認可人士評估狀況及建議改善工程。[1] 如屬消防安全指示所涉工程，完工後應通知屋宇署防火規格組，並提供逃生樓梯內防火門的證明書／測試報告／評估報告副本。[1]

相關閱讀：大廈走火通道及單位出入口安裝鐵閘或電鎖，有哪些消防安全要求？

參考資料

[1] 屋宇署，〈消防安全〉
[2] 屋宇署，〈住用處所的改動及加建工程〉

如物業在轉讓時仍受有效的「消防安全指示」或「符合消防安全令」規管，新業主完成轉讓後，必須在 3 個月內以書面通知相關執行當局。 新業主應使用適用的權益轉讓通知安排，及早向屋宇署及／或消防處作出所需通知；未有提交書面通知可引致檢控。[1]

這項責任不等於新業主自動免除原有改善工程或遵從命令的責任。買賣前後均應清楚核對物業是否仍有未完成的消防安全指示、符合消防安全令、改善工程、延期期限或相關文件，並在成交後立即規劃後續工作。

如工程涉及大廈公用部分，所有共同業主應安排進行；已成立法團的樓宇，法團應統籌有關改善工程。遇到現場限制或未能在指定時間內完成的情況，業主宜及早與屋宇署負責人員溝通，並按指示提交書面申請及證明文件。

實務下一步： 置業盡職審查時把有效消防安全文件列入核對清單；成交後保存轉讓文件、通知副本、改善工程紀錄和與主管部門的往來資料。相關閱讀：收到屋宇署或消防處發出的《消防安全（建築物）條例》（第572章）改善命令，法團該如何處理？。

參考資料

[1] 屋宇署，〈消防安全〉
[2] 香港電子法例，《消防安全（建築物）條例》（第 572 章）

發現消防裝置或設備損壞、失效或狀況可疑時，法團應立即記錄位置及問題，採取合理的臨時安全措施，並安排註冊消防裝置承辦商檢查、保養或修理；不得由未具備適當註冊資格的人員自行處理法定消防裝置。 裝置或設備的擁有人須確保其保持在有效操作狀態。[1]

法團不應只把問題留在口頭報告。應記錄發現日期、裝置種類、影響範圍、是否需要暫停使用、承辦商到場日期、檢查結果、修理方案及完成證明。如維修工程需要關閉部分消防裝置，應按照消防處適用的通告及大廈通知安排，評估期間的連鎖影響並向受影響人士清楚交代。[2]

如損壞涉及火警警報、喉轆、消防栓、緊急照明、出口指示牌或其他逃生及救援設施，法團應先處理對生命安全影響較高的缺陷。法團不應以年檢尚未到期為理由延遲處理已知的故障，也不應把一般目視巡查當作註冊承辦商的法定檢查或證明。

實務下一步： 立即建立缺陷紀錄表，標示裝置、位置、風險及跟進負責人；要求註冊承辦商提交檢查／修理報告及證明文件，並在完成後覆核裝置恢復有效操作，將資料連同相關通訊保存。

參考資料

[1] 香港電子法例，《消防（裝置及設備）規例》（第 95B 章）
[2] 香港消防處，〈通函／守則／防火通告／指引及核對表〉
[3] 樓宇復修平台，〈消防安全設施／消防裝置及設備破損〉

屋苑停車場安裝電動車充電設施前，法團應先核對適用的消防處要求、停車場現有消防裝置、供電及工程圖則，並由合資格的工程及消防專業人士按個案設計及核證。 不能只因充電設施屬私人車位設備，便假定毋須符合消防安全要求。[1] [2]

消防處資料指出，2020 年 9 月 1 日後為停車設施安裝電動車充電設施而提交的初始建築圖則，須符合額外消防安全要求；其中包括設置消防員緊急開關掣，以便中斷停車設施內所有電動車充電設施的電源。具體適用要求應以消防處最新通函、圖則審批意見及個案條件為準。[1]

工程亦涉及公用地方、電力負荷、走火及消防車通道、設備位置、維修保養及法團批准程序。法團應先查閱公契、停車場管理規則及相關政府指引，避免遮擋消防設備、影響逃生路線，或在未完成所需技術評估前讓工程施工。

實務下一步： 要求申請人提交充電設施位置圖、供電及保護裝置資料、消防安全安排和承辦商資料；由法團記錄批准條件、檢查及驗收文件，並在日後改裝或增加充電點時重新核對是否需要更新圖則或安排。

參考資料

[1] 香港消防處，〈設有電動車輛充電設施的停車設施的附加消防安全規定〉（通函第4/2020號）
[2] 環境保護署，〈推廣使用電動車輛：安裝電動車充電設施〉
[3] 機電工程署，〈電動車輛充電設施技術指引〉

要同時核對「用途」同「1987年3月1日」圖則／落成條件；唔可以只睇樓齡或「係咪舊樓」。 屋宇署／消防處《條例》簡介寫明：第572章適用於符合下述條件的綜合用途建築物或住用建築物——（a）一部分住用、一部分非住用，或 純住用且多於三層；以及（b）建築工程圖則於 1987年3月1日或之前首次呈交建築事務監督審批，或 該日前無圖則呈交但建築物於該日或之前落成。簡介亦寫明：不適用於依據《建築物條例（新界適用）條例》（第121章）建成的建築物。[1][2][3]

建議核對步驟

1. 查公契／差餉物業資料／管理處紀錄，確認用途是否「綜合」或「純住用多於三層」。[1][3]
2. 查圖則首次呈交日期或落成日期是否落入 1987年3月1日條件（可向認可人士／屋宇署查詢途徑核對）。[1][3]
3. 若屬第121章建成的新界適用建築物，按簡介屬排除範圍。[1]
4. 最直接：核對大廈有否已收屋宇署及／或消防處根據第572章發出的消防安全指示正本（有指示即已進入執法程序；無指示亦不代表永遠不受巡查）。

注意： 第572章唔係《建築物管理條例》（第344章）。後者主要處理法團／會議／管理，唔取代本篇消防安全建造／裝置框架。

實務下一步： 接獲指示後，期限同項目以指示正本為準；並分清屋宇署（建造）與消防處（裝置）範疇。較完整整理見：《消防安全（建築物）條例》（第572章）：法團／業主須知。

參考資料

[1] 屋宇署：《消防安全（建築物）條例》第572章簡介（PDF）：https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/pamphlets-and-videos/fso572_c.pdf [2] 消防處：《消防安全（建築物）條例》第572章簡介（PDF）：https://www.hkfsd.gov.hk/chi/fire_protection/fire-safety/Fire_Safety_Bldgs_Pamphlet_chi.pdf [3] 屋宇署：消防安全（專頁）：https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/fire-safety/index.html

最常見的是三類困難一齊出現：業主之間的協調與統籌、費用，以及結構或空間不足以安裝水缸、喉轆或控制板。 消防處簡報把處理指示的主要困難歸納為協調與統籌、財政，以及技術（結構與空間）。實務指南第3章則具體寫到花灑、消防栓／喉轆和手控火警警報在業權、結構負荷和樓梯空間上的困難。[1][2]

出路要分開看，本文不判斷某一幢樓可否獲豁免：

• 裝置方面的靈活做法（按樓高的折衷式喉轆、縮減水缸容量、食水與消防系統合併等）見消防處《遵辦消防處消防安全指示的實務指南》第4章及相關通函。是否適用，以消防處批准的圖則為準。[2]
• 求助： 消防處樓宇改善支援中心由收到指示起提供協調、技術和資助資訊，直至工程完成。電話 2272 9112。港島、九龍及新界各有一處地址，以消防處網頁為準。[3]
• 錢： 樓宇安全貸款計劃的申請人是個別業主，不是法團；計劃可涵蓋消防安全指示下的改善工程。消防安全改善工程資助計劃在樓宇復修平台列為已截止申請（專頁寫第三輪於2023年9月30日截止）。某項計劃是否仍接受申請，以平台當日頁面為準。[4][5][6]
• 延期： 消防處的原則是具備實質而合理的理由，並按個別情況考慮。指南沒有寫一個固定的延長月數。實際遵從日期以指示正本為準。[2]

較完整的整理、水缸容量表和罰則出處說明，見：小型物業遵從 Cap 572 會遇到的困難。大廈是否受第572章規管，見適用範圍一文，不要和《建築物管理條例》（第344章）混淆。

參考資料

[1] 消防處：《消防安全（建築物）條例》簡報（CPBM_Ref3a.pdf）：https://www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/tc/documents/CPBM_Ref3a.pdf [2] 消防處：《遵辦消防處消防安全指示的實務指南》（2024年12月，PDF）：https://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/safety/Guidebook_for_the_compliance_of_Fire_Safety_chi.pdf [3] 消防處：樓宇改善支援中心簡介：https://www.hkfsd.gov.hk/chi/fire_protection/fs_bisc.html [4] 屋宇署：樓宇安全貸款計劃：https://www.bd.gov.hk/tc/safety-inspection/financial-assistance/index_bsi_loanscheme.html [5] 樓宇復修平台：樓宇復修綜合支援計劃：https://brplatform.org.hk/tc/subsidy-and-assistance/integrated-building-rehabilitation-assistance-scheme [6] 樓宇復修平台：消防安全改善工程資助計劃：https://brplatform.org.hk/tc/subsidy-and-assistance/fire-safety-improvement-works-subsidy-scheme

要同時符合三項：受《消防安全（建築物）條例》（第572章）規管並已收到消防安全指示、六層或以下、屬綜合用途或住用建築物。 消防處通函第3/2026號接納以「物聯網火警偵測系統」加每層至少兩具 5 公斤乾粉手提滅火筒，替代消防喉轆系統及手控火警警報系統；條例下其他適用要求維持不變。[1][2]

建議核對步驟

1. 核對大廈有否已收消防處根據第572章發出的消防安全指示正本。[2]
2. 確認樓高六層或以下，用途屬綜合用途或住用。[1][2]
3. 填寫消防處「物聯網火警偵測系統申請意向書」：一份公契一份；有法團由法團申請，無法團由獲足夠業主授權的業主代表申請，並附同意業主簽名。[2]

注意： 施政報告表示會在2026年年底前擴大至七層或以上舊樓，但截至2026年10月1日本站未見相關通函。[3]

詳細整理： 物聯網火警偵測系統：舊樓代替消防喉轆嘅新方案（第572章）。

參考資料

[1] 消防處：通函第3/2026號（PDF）：https://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/circular/2026_03_chi_20260506_161600.pdf [2] 消防處：物聯網火警偵測系統申請意向書（PDF）：https://www.hkfsd.gov.hk/chi/source/safety/EOI_IoT_Scheme_chi.pdf [3] 政府新聞公報：《行政長官2026年施政報告》全文（十二）：https://www.info.gov.hk/gia/general/202609/16/P2026091600285.htm